Slovenski nepremičninski trg v drugem četrtletju letošnjega leta kaže dva različna obraza, medtem ko se rabljene stanovanjske nepremičnine še naprej dražijo, so se nove pocenile. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) so bile rabljene stanovanjske nepremičnine na četrtletni ravni dražje za 3,0 %.
Rabljenim stanovanjskim nepremičninam cena narašča, novim pada
Konec prejšnjega meseca je SURS objavil indekse cen stanovanjskih nepremičnin v drugem četrtletju leta 2026. Po njihovih podatkih so bile stanovanjske nepremičnine na četrtletni ravni dražje za 3,0 %, na medletni pa za 9,1 %.
Opazna pa je razlika med rastjo cen rabljenih in novih stanovanjskih nepremičnin. Rabljene stanovanjske nepremičnine (stanovanja in družinske hiše skupaj) so se na četrtletni ravni namreč podražile za 3,0 %, nove stanovanjske nepremičnine pa pocenile za 7,1 %.
Pri rabljenih družinskih hišah so cene zrasle za 7,2 % in pri rabljenih stanovanjih za 3,1 %, medtem ko so cene novih stanovanj upadle za 7,2 %, pri novih družinskih hišah pa za 6,8 %.
Na četrtletni ravni se je število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin povečalo za približno 6 %, prodanih je bilo 2.660 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, njihova skupna vrednost pa je dosegla 529,7 milijona evrov. Iz podatkov SURS-a je še razvidno, da je skupna vrednost vseh stanovanjskih nepremičnin, prodanih v 2. četrtletju, znašala 551,7 milijona evrov, torej velik delež zajemajo rabljene stanovanjske nepremičnine.
[[image_1_article_93657]]
Ni mogoče z gotovostjo sklepati, da gre za dolgoročno razhajanje cen
Na prvi pogled bi lahko te podatke razumeli kot znak, da rabljene nepremičnine pridobivajo vrednost, novogradnje pa izgubljajo cenovno prednost, vendar je pri razlagi podatkov potrebna previdnost, opozarja Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije.
Iz gibanja v enem četrtletju namreč še ni mogoče zagotovo sklepati, da gre za dolgoročno razhajanje cen obeh segmentov.
Samo četrtletje prej so se nova stanovanja podražila za 7,3 %, prav tako pa so se v celotnem letu 2025 cene novih stanovanj povečale za 9,9 odstotka, dodaja. "Že celoten slovenski nepremičninski trg je majhen, kar še toliko bolj velja za segment novogradenj, ki je bistveno manjši od sekundarnega trga. Posledično lahko že prodaje stanovanj v nekaj večjih projektih precej vplivajo na statistiko," ob tem poudarja Udovič.
Obenem se med četrtletji spreminja struktura prodanih stanovanj, predvsem njihova lokacija, velikost, kakovost in faza posameznega projekta. "Tudi SURS opozarja, da so podatki za leto 2026 še začasni; podatki o novogradnjah za leto 2025 so bili denimo precej revidirani, ko je SURS prejel dodatne podatke o prodajah," dodaja.
[[image_2_article_93657]]
Medtem pa na sekundarnem trgu delujejo predvsem dolgoročnejši dejavniki. "Ponudba stanovanj na lokacijah, kjer ljudje želijo živeti, ostaja omejena, gradnja novih stanovanj pa že dolgo ne dohaja povpraševanja," pojasnjuje Udovič. Kot ključne ovire pri povečevanju ponudbe Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) izpostavlja pomanjkanje oziroma ceno zazidljivih zemljišč, dolgotrajne postopke in visoke stroške gradnje.
Po njihovih podatkih so se stroški gradnje od leta 2020 zvišali za skoraj 50 %.
Tudi Banka Slovenije ocenjuje, da povpraševanje še vedno presega ponudbo in da omejena ponudba ostaja eden glavnih dejavnikov rasti cen, dodaja. Pomemben dejavnik pri nakupu nepremičnine je zagotovo tudi cenovna dostopnost: "Če je cenovni preskok med primerljivo rabljeno nepremičnino in novogradnjo za gospodinjstvo previsok, se del povpraševanja preusmeri na sekundarni trg. S tem se pritisk na cene rabljenih stanovanj dodatno povečuje."
Pritisk na rast stanovanjskih cen se bo predvidoma nadaljeval
"Za zdaj bi bil previden pri oceni, da gre pri znižanju cen novogradenj za dolgoročno spremembo trenda," pravi Udovič in dodaja, da bi to prej lahko označili kot kratkoročno nihanje, ki ga bo treba spremljati še nekaj četrtletij. Dolgoročni dejavniki namreč še vedno ne kažejo na bistveno izboljšanje razmerja med ponudbo in povpraševanjem, se pa lahko to spremeni, v kolikor bi prišlo do intenzivnejših ukrepov države ali nepričakovanih zunanjih dogodkov oziroma vplivov.
[[image_3_article_93657]]
"Težko je napovedovati konkretne odstotke rasti ali padca cen, vendar ob sedanjih razmerah tudi ne vidimo podlage za pričakovanje njihovega splošnega in izrazitega znižanja."
Kot nam pojasni, se je po ugotovitvah Banke Slovenije medletna rast stanovanjskih cen v prvi polovici leta 2026 povzpela nad 9 %, zaradi omejene ponudbe pa se bo pritisk na rast cen predvidoma nadaljeval. So pa nepremičnine po nekaterih kazalnikih že precej visoko vrednotene, kar omejuje prostor za nadaljnjo tako hitro rast.
Na prihodnje gibanje bodo najbolj vplivali obseg nove stanovanjske gradnje, razpoložljivost stavbnih zemljišč in hitrost prostorskih ter gradbenih postopkov, stroški gradnje, gibanje plač in zaposlenosti ter predvsem pogoji stanovanjskega kreditiranja, pomembna pa bo tudi stanovanjska politika države in občin. "Če ponudbe ne bomo bistveno povečali, je težko pričakovati trajnejše zmanjšanje cenovnih pritiskov," pojasnjuje Udovič.
Rast cen rabljenih stanovanj v Mariboru izrazitejša od slovenskega povprečja
V Mariboru je rast cen rabljenih stanovanj v zadnjem obdobju bila izrazitejša od slovenskega povprečja, po podatkih SURS so bila takšna stanovanja v drugem četrtletju 2026 kar 13,6 % dražja kot leto prej. "Se je pa rast med četrtletji močno umirila. Po 5,5-odstotni rasti v prvem četrtletju so se v drugem stanovanja podražila le še za 0,7 odstotka," ob tem dodaja Udovič.
[[image_4_article_93657]]
Mediana cene rabljenega stanovanja na območju Maribora je po podatkih GURS-a leta 2023 znašala 2.130 evrov na kvadratni meter, leta 2024 2.330 evrov, leta 2025 pa že 2.670 evrov na kvadratni meter.
"Del tega lahko razumemo tudi kot določeno dohitevanje cenovnih ravni drugih večjih slovenskih urbanih središč," pojasnjuje Udovič. Maribor je namreč imel dolgo precej nižjo cenovno osnovo kot Ljubljana in Obala, kljub temu, da gre za veliko regionalno središče z univerzo, delovnimi mesti in razmeroma dobro infrastrukturo. "Menim pa, da po tako izraziti rasti ni realno avtomatično pričakovati, da se bodo enake stopnje rasti nadaljevale tudi v prihodnjih letih," dodaja.
Lokacija lahko pretehta prednost novogradnje
Kljub dodatnim stroškom, ki jih lahko prinese nakup starejšega stanovanja, ostajajo rabljene nepremičnine za številne kupce privlačna izbira. Eden najpomembnejših, pogosto celo odločilen dejavnik je lokacija. Novogradnje namreč ni mogoče zgraditi na poljubni lokaciji, zato kupci, ki želijo živeti v točno določenem delu mesta, pogosto niti nimajo možnosti izbire med primerljivo novogradnjo in rabljeno nepremičnino, pojasnjuje Udovič.
"Pri nepremičninah zato še vedno velja, da se notranjost stanovanja lahko spremeni, njegove lokacije pa ne. Dobra rabljena nepremičnina na zelo dobri lokaciji je zato lahko za kupca privlačnejša od nove nepremičnine na lokaciji, ki mu manj ustreza."
Rabljena stanovanja imajo poleg lokacije lahko še nekatere druge prednosti, kot recimo praviloma nižja začetna nakupna cena, bistveno večja ponudba in možnost ogleda nepremičnine in njene neposredne okolice. Starejša naselja imajo praviloma tudi že vzpostavljeno infrastrukturo, javni prevoz, trgovine, šole, zelene površine in druge storitve.
[[image_5_article_93657]]
Je ceneje kupiti starejšo nepremičnino in jo obnoviti ali kupiti novo?
Kot pojasnjuje Udovič, tega danes ni več mogoče trditi na splošno. Pri stanovanju, ki potrebuje zgolj običajno notranjo prenovo, je lahko skupni strošek nakupa in prenove še vedno občutno nižji od novogradnje, pri nepremičnini, ki zahteva res celovito obnovo, pa se lahko cenovna razlika zelo hitro zmanjša ali celo izgine. Treba je upoštevati celoten strošek in tudi morebitna vlaganja v naslednjih letih. "Primerjava zgolj nakupne cene na kvadratni meter zato pogosto ne pove dovolj," dodaja.
"Zato bi danes kupcu svetoval, naj ne primerja zgolj cene starega in novega stanovanja, ampak celoten strošek."
Pri rabljeni nepremičnini je treba nakupni ceni prišteti realno oceno prenove in pričakovanih vlaganj v stavbo, saj šele takšna primerjava pokaže, katera možnost je dejansko ugodnejša. "Pri nekaterih nepremičninah bo to še vedno rabljeno stanovanje, pri drugih pa je lahko razlika do novogradnje tako majhna, da jo izničijo stroški prenove, večja energetska učinkovitost novogradnje in dejstvo, da kupec večjih vlaganj dalj časa ne pričakuje," sklene sogovornik.
