Etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah se pogosto pritožujejo nad dejstvom, da v določenih stanovanjih živi več oseb, kot jih je prijavljenih pri upravniku. Posledično morajo etažni lastniki plačevati stroške tudi za neprijavljene osebe, ki ob naraščajočih cenah niso več zanemarljivi. Pri stanovanjskih upravnikih smo preverili, kaj veleva zakon in kakšne pristojnosti imajo sami pri odkrivanju neprijavljenih oseb.
Ugotavljanje dejanskega števila stanovalcev
Upravnika večstanovanjskih stavb v Mariboru, družbi Staninvest in Uprastan, poudarjata, da je dolžnost sporočanja podatkov o številu uporabnikov ter o vseh spremembah na strani lastnika posamezne enote oziroma najemnika, v kolikor se enota oddaja v najem.
K temu lastnika ali najemnika zavezuje zakonska dolžnost prijave vseh sprememb najkasneje v roku 15 dni (29. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb). Za verodostojnost podatkov jamči lastnik oziroma najemnik s podpisom, zraven pa je dolžan priložiti tudi ustrezne dokazne listine, ki izkazujejo nastalo spremembo. Upravnik nato upošteva podatke, ki jih sporoči lastnik oziroma najemnik enote.
Upravnik ni zavezan preverjati števila uporabnikov
Po navedbah družbe Staninvest zakonodaja ne določa, da bi moral upravnik preverjati število uporabnikov oziroma izvajati periodični pregled števila uporabnikov, saj je ta obveznost na lastnikih in najemnikih, ki so dolžni ažurno javljati spremembe. Enako so nam potrdili tudi pri družbi Uprastan, kjer poudarjajo, da je njihova obveznost upoštevanje sprememb, na podlagi katerih nato izvedejo obračun stroškov.
V primeru neskladja lahko upravnik pozove lastnika k razjasnitvi
Etažni lastniki se zaradi neprijavljenih oseb pogosto odločijo za prijavo upravniku, da preveri njihove uradne evidence. V primeru, da se evidence ne skladajo z dejanskim stanjem, upravnik pisno pozove lastnika ali najemnika k razjasnitvi in na ta način ugotovi dejansko stanje. Po navedbah družbe Uprastan se v primeru prijave s strani sosedov primarno pozove lastnika k prijavi pravilnega števila oseb, kar velikokrat tudi zaleže.
Družba Staninvest ob tem dodaja, da ima upravnik zakonsko pooblastilo, da lahko pridobi podatke o številu prijavljenih uporabnikov tudi iz uradnih evidenc na upravnih enotah.
Če pozivi ne zaležejo, ima upravnik več možnosti
Ker se pogosto zgodi, da lastniki oziroma najemniki še vedno ne želijo sporočiti dejanskega števila uporabnikov stanovanja, imajo upravniki več možnosti. Kot so zapisali pri družbi Staninvest, če lastnik ali najemnik ne sporoči števila uporabnikov ali povečanja števila uporabnikov posamezne enote, upravnik upošteva, kot da to posamezno enoto uporablja toliko oseb, kot se šteje za primerno, skladno s 14. členom Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, pri čemer se upošteva površina stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine. Lahko se upoštevajo tudi podatki o številu prijavljenih oseb, pridobljeni iz uradnih evidenc upravne enote.
Družba Uprastan ob tem dodaja, da, če po pozivu lastniki ali najemniki ne podajo prijave ustreznega števila oseb, zadevo izpostavijo vsem etažnim lastnikom (oziroma vsaj pobudnikom), od katerih pa pričakujejo izjave, da dejansko na posamezni enoti prebiva več oseb. V takih primerih namreč potrebujejo dokaze, da navedeno drži, še posebej v primeru zavračanja plačila obratovalnih stroškov, kjer je pri posameznih stroških (čiščenje, voda, kanalščina ipd.) število oseb tudi faktor delitve.
Primeri se rešujejo sproti
Pri upravnikih večstanovanjskih stavb smo preverili tudi, ali morajo reševati precej tovrstnih primerov ter kako uspešno jih rešujejo. Kot so sporočili iz družbe Staninvest, so s takšnimi primeri večinoma seznanjeni na podlagi prijave preostalih stanovalcev v stavbi, vendar pa naj ti primeri ne bi bili pretirano pogosti in jih tudi rešujejo sproti. V družbi Uprastan medtem odgovarjajo, da se s takšnimi primeri ukvarjajo dokaj pogosto, vendar jih redno uspešno rešujejo.
Obstajajo tudi izjeme
Po veljavni zakonodaji obstajajo tudi izjeme, ko se osebam ni treba prijaviti. 28. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb namreč določa, da lastniku ni treba prijaviti dodatne osebe, če slednja biva v enoti manj kot 15 dni v mesecu.
Ali ima upravnik tudi poslovno škodo?
V primeru neprijavljenih oseb v stanovanjih so pogosto oškodovani predvsem etažni lastniki, ki morajo plačevati stroške za osebe, ki niso prijavljene, tudi upravnik pa ima lahko zaradi tega določene težave in poslovno škodo. Pri družbi Staninvest pojasnjujejo, da lahko v teh primerih pride predvsem do posredne škode v smislu reklamacij obračunov, neplačil in morebitnih sporov med etažnimi lastniki.
Družba Uprastan poudarja, da lahko tovrstni primeri neposredno poslovno škodo povzročijo le v primeru, kadar ne sledijo prijavam večine etažnih lastnikov, saj lahko s tem tvegajo odpoved stavbe.
»Število oseb v posamezni enoti je del delitvenega ključa obratovalnih stroškov etažnim lastnikom. V kolikor stanje ni pravilno, pomeni, da bodo določeni etažni lastniki plačali sorazmerno več kot tisti, ki pravilnega števila oseb ni oddal. V ta namen se lahko potem izvede poračun oziroma v črnem scenariju lahko etažni lastniki slednje zahtevajo tudi sodno – razmerje je torej med etažnimi lastniki, kar je potem pravni temelj za odškodninski zahtevek,« so še pojasnili pri družbi Uprastan.
