Roses Designer Outlet pri Svetem Križu Začretju, nekoč ambiciozno predstavljen kot prvi pravi tovarniški outlet center na Hrvaškem, je pred novo prelomnico. Kompleks, ki je nastal kot projekt avstrijske skupine Dayland in katerega vrednost naložbe je bila ob začetku ocenjena na okoli 50 milijonov evrov, bo novembra naprodaj na dražbi.

Kot poroča Forbes Hrvaška, je UniCredit Bank Austria zaradi neporavnanih obveznosti sprožila izvršbo nad družbo Rosis Unus, lastnico kompleksa. Terjatev banke znaša 12,02 milijona evrov, ocenjena vrednost nepremičnin pa 13,95 milijona evrov. Začetna cena na prvi dražbi bo 11,16 milijona evrov.

Projekt z velikimi načrti

Roses je bil odprt novembra 2008 ob avtocesti Zagreb–Krapina v bližini Svetega Križa Začretja. Formalni investitor je bila hrvaška družba Rosis Unus, članica skupine Dayland.

Načrti so bili za takratne razmere zelo ambiciozni. V prvi fazi so predvidevali od 70 do 100 trgovin, pozneje pa še širitev. Po takratnih napovedih naj bi Dayland v projekt vložil okoli 50 milijonov evrov.

Kot je te dni spomnil tudi Zagorje International, je bil Roses zamišljen kot prvi pravi »factory outlet« na Hrvaškem. Lokacijo ob avtocesti so izbrali predvsem zaradi prometne dostopnosti. Takratni direktor Roman Rogović je ob odprtju poudarjal, da je avtocesto dnevno uporabljalo okoli 35.000 ljudi, vključno s turisti, v 90-minutnem dosegu centra pa naj bi živeli približno trije milijoni ljudi.

Težave že na dan odprtja

Veliki načrti so se začeli zapletati praktično takoj. Gospodarska inšpekcija je center zaprla že na dan odprtja novembra 2008.

Takrat je 24sata poročal, da je bilo od številnih napovedanih trgovin odprtih le nekaj. Del območja je še vedno spominjal na gradbišče, prisotni so bili bagri in blato, v nekaterih odprtih trgovinah pa ni deloval sistem za plačevanje s karticami. Inšpekcija je ugotovila tudi, da posamezne trgovine niso izpolnjevale minimalnih tehničnih pogojev.

Center je vrata ponovno odprl v začetku decembra 2008.

Že takrat so se pojavila ugibanja o težavah s financiranjem projekta. Rogović jih je zanikal in pojasnil, da projekt financirata Bank Austria in Zagrebačka banka.

Obisk ni dosegel pričakovanj

Roses je v prvih letih poslovanja sicer privabil precej obiskovalcev, vendar očitno ni dosegel vseh pričakovanj, ki so spremljala 50-milijonski projekt. Ena od težav je bila tudi lokacija, saj je bil center za del potencialnih obiskovalcev iz Zagreba vendarle dovolj oddaljen, da ni postal njihov samoumevni nakupovalni cilj.

Sčasoma se je zmanjšalo tudi število trgovin, center pa je začel izgubljati del prvotnega zagona. V zadnjih letih so se pojavljale napovedi o spremembi koncepta in novih najemnikih.

Rogović je leta 2024 za Zagorje International poudarjal, da Roses prehaja skozi proces preobrazbe. Napovedal je nove najemnike in pozitivne spremembe ter zavrnil vtis, da bi bil projekt brez prihodnosti.

Danes je slika precej drugačna. Čeprav Roses še vedno posluje in na svoji spletni strani oglašuje več kot 60 trgovin ter več kot sto blagovnih znamk, je lastniška prihodnost kompleksa negotova.

Novi lastnik se išče že štiri leta

Po besedah Romana Rogovića, ki jih je ta teden objavil Zagorje International, Roses novega lastnika išče že približno štiri leta. Prodaja naj bi ves ta čas potekala v sodelovanju z banko, ki financira center.

Ker možnosti enotnega prevzema na ravni večjih evropskih upravljavcev nakupovalnih središč niso bile uspešne, se je banka odločila iskati rešitev tudi na hrvaškem trgu.

»Trenutno še potekajo pogajanja z dvema investicijskima skupinama, eno hrvaško in eno tujo,« je po poročanju Zagorje International sporočil Rogović. Po njegovih besedah naj bi bila odločitev o morebitnem investitorju sprejeta septembra.

To pomeni, da dražba še ni nujno zadnje poglavje zgodbe o Rosesu. Če bi bil dosežen dogovor z enim od potencialnih investitorjev, bi se lahko prihodnost kompleksa razpletla drugače.

Na dražbi za 11,16 milijona evrov

Medtem je kompleks pristal na elektronski dražbi. Kot poročata Forbes Hrvaška in Zagorje International, je ocenjen na 13,95 milijona evrov, začetna cena na prvi dražbi pa bo 11,16 milijona evrov. Dražba bo 4. novembra.

Na prodaj ni le sama nakupovalna dejavnost, temveč nepremičninski kompleks na približno 9,82 hektarja zemljišča. Ta vključuje 17 poslovnih zgradb, dvorišča, parkirišča, travnike, transformatorske postaje in prometnice. Če v prvem krogu ne bo kupca, se bo izklicna cena v naslednjih dražbah znižala.

Forbes Hrvaška ob tem izpostavlja, da je do izvršbe prišlo zaradi dolga v višini 12,02 milijona evrov, zavarovanega s hipoteko.

Prihodki padli, obveznosti ostale visoke

Finančni podatki dodatno pojasnjujejo, zakaj je prihodnost projekta negotova. Po podatkih, ki jih je objavil Zagorje International, je družba Rosis Unus leta 2025 ustvarila 1,15 milijona evrov prihodkov in 1,83 milijona evrov odhodkov. Leto prej je imela 1,42 milijona evrov prihodkov in 2,32 milijona evrov odhodkov.

Konec leta 2025 je imela družba 9,43 milijona evrov dolgoročnih in 25,67 milijona evrov kratkoročnih obveznosti.

Od projekta, ki je bil leta 2008 predstavljen kot velik preboj na hrvaškem outlet trgu, je tako ostala precej drugačna zgodba. Roses še vedno deluje, vendar je njegov lastnik pred prodajo, banka pa zaradi večmilijonskega dolga zahteva poplačilo. Zdaj je ključno vprašanje, ali bo kompleks dobil novega investitorja za pogajalsko mizo ali šele na dražbi.