Po letošnjih ujmah so se pojavila različna vprašanja, kot so: Kako to, da so na poplavnih območjih zazidljiva zemljišča? Kaj si lahko lastniki obetajo in kako naj ravnajo s podedovanimi zemljišči na poplavnih območjih? Zakaj je njihova lastnina zavarovana le proti izlivu in ne poplavi? Na vprašanja nam je odgovoril dr. Primož Banovec, vodja Inštituta za vodarstvo.

Zazidljive parcele na poplavnih območjih

Status zazidljivih parcel je opredeljen na podlagi namenske rabe prostora, ki se opredeljuje z veljavnim prostorskim aktom. Dovoljenja za določeno namensko rabo prostora izda Direkcija Republike Slovenije za vode, ki preverja, da v postopku sprejemanja prostorskih aktov ni zazidljivih parcel na poplavnih območjih.

Za parcele, ki se nahajajo na poplavnih območjih od leta 2009, ko je bila sprejeta Uredba 89/08 ni več mogoče dobiti statusa zazidljivosti, vsaj za določene razrede poplavne nevarnosti. Nekatere parcele so bile opredeljene kot zazidljive še pred 2009 in pred sprejetjem prostorskega akta, ki je uveljavljal to uredbo. Te parcele so zazidljive, vendar so dejanski pogoji za pridobitev vodnega soglasja (pozitivnega mnenja) lahko tako zahtevni, da je dejanska zazidljivost pogosto neizvedljiva, ali bi vsaj morala biti.

Poplavljen objekt je lahko odgovornost projektanta

Izdajatelj gradbenega dovoljenja (upravna enota, ministrstvo) je samo kontrolor vsebin, ki so potrebne za izdajo gradbenega dovoljenja. Vsebine pripravlja odgovorni projektant, ki v imenu investitorja običajno pridobiva tudi pozitivna mnenja nosilcev urejanja prostora, med njimi tudi Direkcije RS za vode. Gradbena zakonodaja opredeljuje vlogo odgovornega projektanta pri oblikovanju objekta, da zadostuje bistvenim zahtevam objekta, skladno s pogoji, ki jih v primeru poplavne varnosti poda Direkcija za vode RS.

Brez pozitivnega mnenja, da so pogoji v projektu upoštevani, ni mogoče dobiti pozitivnega mnenja in torej tudi ne gradbenega dovoljenja. Če so bili objekti poplavljeni, je potem to lahko tudi odgovornost projektantov, ne smemo gledati le države. Tu se je potrebno vprašati tudi to – koliko objektov, ki so bili sedaj poplavljeni, nima gradbenega dovoljenja. Poleg tega so tudi objekti z gradbenim dovoljenjem, vendar so bili izvedeni drugače kot je navedeno v gradbenem dovoljenju. V Sloveniji imamo resen problem s črnimi gradnjami in nadzorom nad njimi.

Nezavarovarljiva ogrožena zemljišča

Teorija zavarovanja pred poplavami je specifična in smiselno je imeti vsaj nekaj razumevanja tega, saj se ujme pojavljajo po vsem svetu. Izziv pri zavarovanju pred poplavami je, da je skupina ljudi, ki se odloči za takšno zavarovanje (bazen zavarovancev), zelo omejena in določljiva. To omejeno število se pojavlja iz več razlogov. Prvič, lastniki nepremičnin na območjih, ki veljajo za manj ogrožena, se pogosto ne odločijo za poplavno zavarovanje, saj menijo, da niso izpostavljeni tveganju. To pomeni, da bi morali tisti, ki bi se odločili za tovrstno zavarovanje, kriti precejšnje stroške. Drugič, težava se pojavlja pri določanju primernih premij za tiste, ki so že bili večkrat žrtve poplav v preteklosti.

Tudi v drugih državah obstaja koncept “nezavarovljivosti”, ki pomeni, da objekta ni mogoče zavarovati. V Združenih državah Amerike je to ena od temeljnih metod, ki preprečuje gradnjo na poplavnih območjih. Če se objekta ne da zavarovati, ni mogoče dobiti hipotekarnega kredita za ta objekt, kar privede do izjemno nizke vrednosti objekta ali pa ga je celo nemogoče prodati. Zato kupci nepremičnin tam natančno preučijo zavarovalno polico, preden se odločijo za nakup objekta.

Glede na podnebne spremembe, ki bodo stanje samo še poslabšale, je moje priporočilo običajno, da naj zahtevajo spremembo namembnost iz zazidljivega v drugo namensko rabo, ki je nižje obdavčena. Najbolj realno je pričakovati, da ne bodo nikoli zazidljive, seveda pa obstajajo tudi izjeme,” je priporočil dr. Primož Banovec.