Z lanskim junijem je začel veljati novi Gradbeni zakon (GZ-1), ki na številnih področjih prinaša spremembe. Glavnina sprememb se nanaša na poenostavitve postopkov pridobivanja različnih dovoljenj in soglasij ter drugih dokumentov, skrajšujejo se tudi roki. Naj že v začetku poudarimo, da je pred samim začetkom gradnje ali rekonstrukcije potrebno razlikovati med gradbenim in uporabnim dovoljenjem za določen objekt. Gradbeno dovoljenje je odločba, s katero se investitorju dovoljuje gradnja. Uporabno dovoljenje pa je odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta. Ob nakupu nepremičnine je treba poleg zemljiškoknjižnega stanja vsekakor preveriti tudi, ali ima stavba, ki je zgrajena na zemljiški parceli, gradbeno in uporabno dovoljenje.
V primeru, da je objekt, ki se gradi ali je zgrajen brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, gre za nelegalni objekt, kar se lahko konča tudi v odstranitvi celotnega objekta in vzpostavitvi prejšnjega stanja.
Gradbeno dovoljenje je potrebno hraniti, dokler objekt stoji
Kot navajajo na Ministrstvu za javno upravo, za novogradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta, ki se dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljen manj kot en meter in spremembo namembnosti objekta potrebujete pravnomočno oziroma dokončno gradbeno dovoljenje. Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vloži investitor ali njegov pooblaščenec. Zahtevo lahko vložite elektronsko, osebno ali po pošti.
Skladno z Gradbenim zakonom (GZ-1) je dolžan lastnik objekta dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, projektno dokumentacijo izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta hraniti, dokler objekt stoji oziroma do njegove odstranitve. V primeru večstanovanjskih stavb, ki imajo upravnika, je dolžan dokumentacijo o gradnji hraniti slednji. V kolikor gre za novejše stavbe, se lahko obstoj gradbenega in uporabnega dovoljenja preveri na prostorskem informacijskem sistemu, sicer pa pri upravni enoti.
Osnovne informacije lahko dobite pri pristojnih organih (občina, upravna enota, mnenjedajalec). Preverite, ali je na izbranem zemljišču gradnja dopustna. Podatke o tem je mogoče dobiti z vpogledom v prostorski izvedbeni akt občine, kjer se nahaja zemljišče predvidene gradnje, z pogledom v prostorski informacijski sistem ali z vlogo za izdajo lokacijske informacije, ki jo naslovite na občino. Preverite tudi, ali je lokacija predvidene gradnje varovana na podlagi posebnega predpisa (varovana območja kot so narava, vode, kulturna dediščina ipd. ali varovalni pasovi kot so cesta, elektrovod, plinovod ipd.). Obenem morate pridobiti pravico za gradnjo na zemljišču predvidene gradnje (lastninska pravica, stavbna pravica, služnostna pravica) ter dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja.
Za manj zahteven ali zahteven objekt izdela projektant, ki mora za vodenje izdelave projektne dokumentacije določiti pooblaščenega arhitekta ali pooblaščenega inženirja iz stroke, katere vsebina glede na namembnost objekta in vrsto gradnje predstavlja osnovno vsebino projektiranja.
Brez gradbenega dovoljenja, vendar na podlagi prijave začetka gradnje lahko začnete:
- odstranitev zahtevnega ali manj zahtevnega objekta, razen odstranitev objekta, ki se dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljen manj kot en meter,
- rekonstrukcija, ki je nujna za zmanjšanje ali odpravo posledic naravnih in drugih nesreč in s katero se vzpostavi prejšnje stanje objekta, pri čemer se lega, gabariti, namembnost in zunanjost objekta ne spremenijo, in se z deli začne najpozneje v treh mesecih po naravni ali drugi nesreči in
- postavitev začasnega skladiščnega objekta.
Gradnjo enostavnega objekta, manjše rekonstrukcije, vzdrževanje objekta, vzdrževalna dela v javno korist, začasnega objekta in izvrševanje inšpekcijskega ukrepa lahko začnete brez gradbenega dovoljenja.
Gradbeni zakon poleg urejanja pravnega stanja nedovoljenega objekta po rednih postopkih omogoča tudi legalizacijo objekta ali dela objekta, rekonstrukcije ali spremembo namembnosti objekta z odločbo o legalizaciji objekta ali dovoljenjem za objekt daljšega obstoja.
Postopek legalizacije lahko vodijo vsi, ki imajo pooblastilo za projektiranje po zakonu, predvsem pooblaščeni arhitekti in pooblaščeni inženirji gradbeništva. Postopek legalizacije se prične z vložitvijo zahteve za izdajo odločbe o legalizaciji.
Za vlogo uporabnega dovoljenja mesec dni
Po dokončanju gradnje je treba pridobiti tudi uporabno dovoljenje. Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja mora investitor vložiti najpozneje v 30. dneh po prejemu obvestila izvajalca ali nadzornika, da je gradnja končana. Če investitor v predpisanem roku ne vloži zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja, jo lahko vloži izvajalec, nadzornik ali druga oseba, ki je lastnik ali imetnik stvarnih pravic na nepremičnini, svetuje mag. Boštjan J. Turk na portalu Lexpera.
Investitor mora najpozneje v 15 dneh, pod dnevu pravnomočnosti uporabnega dovoljenja, pri projektantu oz. geodetskem podjetju naročiti projekt za vpis v uradno evidenco. Če je gradnja namenjena za trg, pa mora investitor nemudoma po prevzemu takšnega projekta poskrbeti za njegov vpis v zemljiški kataster oz. v kataster stavb.
Uporabno dovoljenje je sestavljeno iz treh delov. Prvi del zajema vodilna mapa, kjer so zbrani podatki o objektu, izjava o zanesljivosti objekta in dokazila o zanesljivosti objekta. Sledi vodilna mapa izvedenih del, ki vsebuje podatke o vseh udeležencih gradnje objekta in povzetek temeljnih podatkov iz projekta izvedenih del. Zadnji, tretji del uporabnega dovoljenja, je geodetski načrt, ki prikazuje novo stanje zemljišča.
Zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja je treba predložiti določeno dokumentacijo, predvsem projektno dokumentacijo izvedenih del, mnenje pristojnega mnenjedajalca, dokazilo o zanesljivosti objekta, opis izvedbe omilitvenih in izravnalnih ukrepov in mnenje organizacije, pristojne za ohranjanje narave, o njihovem delovanju, če so bili v gradbenem dovoljenju določeni izravnalni ukrepi, ter dokazilo o vloženi zahtevi za vpis objekta v kataster nepremičnin oziroma v kataster gospodarske javne infrastrukture, če je to določeno s posebnim predpisom. Uporabno dovoljenje izda pristojni upravni organ za gradbene zadeve, po končanem tehničnem pregledu objekta. V primeru, da iz dokazil o zanesljivosti objekta ni jasno razvidna uporaba objekta in njegovo vzdrževanje v skladu s predpisi, ki zagotavljajo varnost in zdravje, se uporabno dovoljenje ne izda.
Tudi v primeru spremembe namembnosti objekta iz stanovanjske rabe v poslovno rabo ali obratno, je uporabno dovoljenje pred začetkom uporabe objekta nepotrebno. Pogoj za to je tudi dejstvo, da pri spremembi namembnosti rabe objekta ni bil spremenjen njegov zunanji videz.
Dokončana fasada ni pogoj za izdajo dovoljenja
Za enostanovanjske stavbe se namesto dokazila o zanesljivosti objekta zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži le izjava nadzornika in vodje nadzora, da so dela dokončana v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve. Za vse lastnike obstoječih enostanovanjskih stavb, je dobrodošla novost, v skladu s katero se vzpostavlja domneva, da te že imajo uporabno dovoljenje. Pogoji za tako domnevo so 1.) da so bile te stavbe zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji pred 1. junijem 2018, 2.) da zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in 3.), da so vpisane v kataster nepremičnin, še svetuje Turk.
Lastnik objekta mora v tem primeru izkazati, da je bila enostanovanjska stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji z izjavo pooblaščenega strokovnjaka, ki to potrjuje.
Če investitor zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, poleg geodetskega načrta, v katerem je razvidno novo stanje zemljišča, priloži tudi izjavo projektanta in nadzornika, se uporabno dovoljenje za stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja, lahko izda brez vnaprej opravljenega tehničnega pregleda.
Pomembna novost je, da lahko investitor enostanovanjske stavbe poda zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, tudi če stavba nima dokončane fasade. Za te stavbe se namesto dokazila o zanesljivosti objekta zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži le izjava nadzornika in vodje nadzora, da so dela dokončana v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje ter da objekt izpolnjuje bistvene zahteve, razen v delu, ki se nanaša na izvedbo fasade. Investitor pa mora najpozneje v treh letih po izdaji uporabnega dovoljenja fasado dokončati.
