Predlog novosti glede upravljanja večstanovanjskih stavb, ki bodo del novega stanovanjskega zakona, bo šel predvidoma konec leta v javno obravnavo. Predvidene spremembe, kot so omejen mandata upravnika, obvezni ločeni računi za vsako stavbo in drugačne stopnje soglasja lastnikov, so bile na nepremičninskem posvetu v Portorožu deležne precej kritik.

Ministrstvo za okolje in prostor v okviru prenove stanovanjskega zakona načrtuje obsežne novosti pri upravljanju večstanovanjskih stavb. Kot je na posvetu Poslovanje z nepremičninami v Portorožu povedala Vesna Dragan z ministrstva, bodo predlagane novosti v javno obravnavo poslali konec tega ali v začetku prihodnjega leta.

Med drugim je predvideno, da bo pogodba med etažnimi lastniki in upravnikom veljala pet let in se bo, če se lastniki ne bodo drugače dogovorili, nato podaljšala. Sprememba bo predvidoma veljala tudi za obstoječe pogodbe za nedoločen čas. Uvedli bi tudi javni register upravnikov.

Kaj vse se načrtuje?

Upravnik bo moral glede na izhodišča za vsako stavbo, ki jo upravlja, odpreti ločen fiduciarni račun za rezervni sklad. Še naprej je predvideno, da bo za najemanje posojil iz rezervnega sklada potrebno 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov. Predvidena je možnost revizije razpolaganja s sredstvi sklada.

V načrtu je, da za opravljanje mirne dejavnosti v delu stanovanja ne bi bilo potrebno soglasje drugih etažnih lastnikov, za opravljanje moteče, hrupne dejavnosti v delu stanovanja pa 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov. Lastniki pa se bodo lahko s 100-odstotnim soglasjem in pogodbo o medsebojnih razmerjih odločili za prepoved opravljanja dejavnosti za celotno stavbo.

V primeru opravljanja dejavnosti v celotnem stanovanju bi bilo potrebno 100-odstotno soglasje lastnikov. Za spremembo namembnosti v poslovni prostor je po gradbenem zakonu potrebno gradbeno dovoljenje ter posledično 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov in preverjanje, ali prostorski akti to sploh omogočajo.

Odpravili bi solidarno odgovornost

Po predlogu se obratovalni stroški ne bi več delili po številu oseb, ampak po površini in številu posameznih delov. Lastniki se bi lahko sicer drugače dogovorili s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Medtem ko so sedaj za izboljšave (npr. vgraditev novih naprav ali instalacij) potrebno 75-odstotno soglasje lastnikov, bi po novem to spadalo pod redno upravljanje in bi bilo potrebno 50-odstotno soglasje. Pri tem bi v primeru enega lastnika z več kot 50-odstotnim deležem manjšinskim lastnikom omogočili sodno varstvo.

Po novem bi začetek zbiranja soglasij napovedali z objavo na oglasni deski, rok za podpisovanje pa bi bil namesto sedanjih treh dva meseca. Odpravili bi solidarno odgovornost za obveznosti na skupnih delih, po novem bi lastniki odgovarjali glede na lastninski delež.

Okrepili bi pristojnosti stanovanjskih inšpektorjev; med drugim bi lahko ukrepali v vseh stanovanjskih enotah, ne glede na to, v kakšni stavbi so te enote (npr. tudi v poslovno-stanovanjski stavbi, za katere določila glede upravljanja večstanovanjskih stavb ne bodo veljala).

Sistem mora biti učinkovit

Razprava na posvetu je pokazala, da se predstavniki upravnikov in lastnikov nepremičnin z nekaterimi predlogi ne strinjajo. Predsednik Združenja lastnikov nepremičnin Slovenije Edo Pirkmajer in Franci Gerbec iz slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI sta menila, da bi moralo biti lastnikom omogočeno, da se organizirajo v katerikoli obliki, tudi kot gospodarska družba ali zadruga. Pravnik Miha Juhart je dejal, da mora država v prvi vrsti zagotoviti, da bo sistem upravljanja v primeru etažne lastnine učinkovit. V primeru le enega lastnika večstanovanjske stavbe pa so mogoče tudi druge oblike in ni ovire ustanoviti npr. družbe z omejeno odgovornostjo, ki bo lastnik večstanovanjske stavbe.

Sodelujoči v razpravi so ocenjevali, da bi bilo treba po vzoru nepremičninskega posredovanja uvesti licence za upravnike ali, kot je dejal direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič, vsaj določiti osnovne pogoje, kot je zavarovanje odgovornosti in strokovna ekipiranost upravnika. Juhart je menil, da več razlogov govori proti uvedbi licenciranja kot za, bi pa lahko za profesionalne upravnike (torej ne za primere, ko ob dogovoru med lastniki naloge upravnika opravlja eden od njih) uvedli določene minimalne tehnične in kadrovske pogoje. Draganova je dejala, da uvedba licenciranja upravnikov ni predvidena.

Uvedba stroškovne najemnine

Pomisleki so bili tudi glede doseganja 100-odstotnega soglasja, kar da je v veliko primerih nemogoče, ter glede obveznih ločenih računih za posamezno stavbo, saj da bi bilo v določenih primerih bolj smotrno to ohraniti kot možnost in ne uvajati obveznosti na podlagi nekaj ekscesnih primerov. Juhart je menil, da je “princip štirih oči” pomemben, bi pa dopustil možnost drugačnega dogovora posebej pri manjših skupnostih.

Prenova stanovanjskega zakona bo poleg sprememb pri upravljanju večstanovanjskih stavb zajemala tudi uvedbo stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka ter uvedbo javne najemniške službe, kot je predvideno v nacionalnem stanovanjskem programu.

STA