Občanka, ki želi ostati anonimna, nam je povedala, da je po selitvi lastnik stanovanja, v katerem je bivala pred dobrim letom, najemnino za enosobno stanovanje brez večjih obnov zvišal iz 260 na 340 evrov. Zanimalo nas je, zakaj je prišlo do tolikšnega dviga in ali država postori kaj na področju regulacije cen tržnih najemnin.

Maša Hawlina iz Inštituta za študije stanovanj in prostora, ki je del mreže Stanovanja za vse je pojasnila: “Po podatkih zbranih do 2018, lahko potrdimo, da tudi v Mariboru, tako kot v celotni Sloveniji cene stanovanj rastejo in da bodo tudi uradni podatki za 2019, ko bodo dostopni, potrdili, da smo že presegli rekordne cene iz 2008.” Razložila je, da se je od osamosvojitve dalje absolutno premalo gradilo sploh, če upoštevamo demografske trende ter vse večjo centralizacijo služb v večjih mestih.

“Dejstvo je, da se je, ne glede na trenuten videz, ko v Maribor raste več stanovanjskih naseljih, v zadnjem desetletju gradilo bore malo ali praktično nič, pomanjkanje stanovanj (novogradenj) pa je dvignilo tržne cene nepremičnin. Na dvig najemnin stanovanj v Mariboru nedvomno vpliva tudi porast turističnega zanimanja za Maribor in s tem praks oddajanja preko platform (Airbnb in druge), kjer najemodajalci iztržijo bistveno več.” Matjašič še dodaja, da je najemodajalcem olajšala pot do dviga tržnih najemnin tudi nespametna odločitev Banke Slovenije jeseni 2019, ko je zaostrila pogoje za pridobivanje stanovanjskih kreditov. 

Omenjeno potrjuje tudi predsednik Mestnega Mladinskega sveta Maribor (MMSM) Matic Matjašič: “Dejstvo je, da se je, ne glede na trenuten videz, ko v Maribor raste več stanovanjskih naseljih, v zadnjem desetletju gradilo bore malo ali praktično nič, pomanjkanje stanovanj (novogradenj) pa je dvignilo tržne cene nepremičnin. Na dvig najemnin stanovanj v Mariboru nedvomno vpliva tudi porast turističnega zanimanja za Maribor in s tem praks oddajanja preko platform (Airbnb in druge), kjer najemodajalci iztržijo bistveno več.” Matjašič še dodaja, da je najemodajalcem olajšala pot do dviga tržnih najemnin tudi nespametna odločitev Banke Slovenije jeseni 2019, ko je zaostrila pogoje za pridobivanje stanovanjskih kreditov.

Hawlina razloži, da je najemniški trg v Sloveniji že tako premajhen. Najemništvo ima po njenih besedah od Jazbinškovega zakona dalje status nezaželene oblike stanovanjske preskrbe, ki se ga največkrat dojema kot postaja na poti do lastništva ali pa zgolj za tiste na socialnem robu. Vendar je lastništvo danes za večino, ki so postavljeni pred stanovanjsko vprašanje, postalo nedostopno, zato so majhnost in nestabilnost, predvsem pa naraščajoča nedostopnost najemniškega trga postale toliko bolj očitne.

Nepremičninska agentka Valerija Kamnik iz agencije Vital pro d. o. o. nam je pojasnila, da se na en oglas za najem stanovanja lahko prijavi celo več kot 20 interesentov, kar dokazuje veliko povpraševanje, zaradi katerega si lastniki lahko privoščijo zvišanje mesečne najemnine. Lastniki imajo tako večjo izbiro pri iskanju najemnika, kar lahko vidimo tudi ob pregledu oglasov na različnih portalih, kjer je moč oddati stanovanje. Nekateri tako zahtevajo izključno dve ženski ali mlajši par, za več moških je tako veliko težje dobiti stanovanje, kar kaže na obstoj seksističnih in diskriminatornih praks na tem področju.

Kamnikova sicer pravi, da rast cen v Mariboru in drugih delih Slovenije ni zaskrbljujoča in je s prestolnico zaradi njene specifike ne gre primerjati. Vendar pa lahko za marsikoga tolikšen dvig predstavlja odločilno funkcijo, če si stanovanje lahko privošči ali ne. Torej ali se bo finančno zmožen odseliti od staršev ali ne.

Nereguliran trg omogoča prednost privilegiranim

Na Mestni občini Maribor (MOM)  so nam povedali, da podatkov o cenah tržnih najemnin ne spremljajo. Na Javnem medobčinskem stanovanjskem skladu Maribor (JMSS Maribor) pa so zaradi razpisov za dodelitev neprofitnih stanovanj seznanjeni z dogajanjem na trgu oddaje. Pavšalno ocenjujejo, da so se tržne najemnine v Mariboru v zadnjem letu dvignile za vsaj 5 %.

Na Ministrstvu za okolje in prostor podatkov nismo dobili, na Geodetski upravi pa so dostopni zgolj podatki za leto 2018. So pa na problematiko nereguliranega trga in nujnosti po reševanju stanovanjske problematike opozorili v Iniciativi mestni zbor (IMZ). O manku reprezentativnih podatkov je spregovorila tudi Hawlina: “Žal Podravske regije ne spremljamo podrobno, saj bi bili za to potrebni precej večji resursi kot so nam na voljo. Hkrati pa bi izpostavila, da je spremljanje stanja na trgu nekaj, kar bi gotovo morala podrobno beležit in raziskovat država, ki pa žal to področje praviloma zanemarja. To pomeni, da za Slovenijo na splošno sploh nimamo reprezentativnih podatkih, sploh če govorimo o najemninah.”

Če bi si lahko pred dvema letoma nekdo brez težav privoščil dvosobno stanovanje in si skušal ustvariti družino, mora ista oseba danes bolje premisliti, če je tega še finančno sposobna. Prednost imajo torej ljudje z boljšim finančnim statusom, saj si višje najemnine lahko lažje privoščijo.

Valerija Kamnik nas je še opozorila, da je velika težava ne prijavljanje dejanske najemnine davčni upravi ali pa oddajanje stanovanja na črno. Zraven neplačevanja davkov je težava pri najemanju stanovanja na črno tudi ta, da je najemnik prisiljen sprejeti vse pogoje, ki jih lastnik stanovanja postavi, hkrati pa nima pravno nobene zaščite. Prepričana je, da bi država tukaj morala poskrbeti za večji nadzor. Z navedenim se strinja tudi Hawlina, ki še opozarja, da država namenja premalo sredstev za spremljanje področja, hkrati pa uporablja izrazito pomanjkljivo metodologijo, saj cen ne spremlja anketno.

In rešitve?

Regulacija tržnih najemnin se zdi marsikomu radikalen poseg v trg, vendar so takšne ukrepe drugod po svetu že sprejeli. V Berlinu so se deželne oblasti odločile za zamrznitev najemnin za obdobje petih let, hkrati pa so postavili tudi najvišjo možno najemnino za kvadratni meter stanovanja, ki znaša 9, 8 evra na kvadratni meter. Na višino najemnine ne bo vplival predel mesta. Lastniki stanovanj pa najemnikom ne bodo smeli zaračunavati višje najemnine kot jo je plačeval prejšnji najemnik. Najemnino bodo lahko v vrednosti največ enega evra na kvadratni meter zvišali zgolj zaradi inflacije ali obnove stanovanja. Dober sistem javnih najemniških stanovanj imajo tudi na Dunaju, kjer pa si prizadevajo predvsem za gradnjo javnih neprofitnih stanovanj.

V Berlinu so se deželne oblasti odločile za zamrznitev najemnin za obdobje petih let, hkrati pa so postavili tudi najvišjo možno najemnino za kvadratni meter stanovanja, ki znaša 9, 8 evra na kvadratni meter. Na višino najemnine ne bo vplival predel mesta. Lastniki stanovanj pa najemnikom ne bodo smeli zaračunavati višje najemnine kot jo je plačeval prejšnji najemnik.

Izboljšanje razmer na nepremičninskem trgu obljublja novi stanovanjski zakon, ki med drugim omogoča tudi ustanavljanje stanovanjskih zadrug, za katere se zavzemajo tudi v Iniciativi mestni zbor: Stanovanjske zadruge so skupnosti s skupnim namenom. Ne gre sentimentalno skupnost, družino, prijatelje. Gre za interesno skupino, ki ima skupni namen in interes, načela, organizacijsko obliko in cilj. Cilj so v večini primerov varna, kvalitetna bivališča. V priročniku (Z)gradimo pojasnjujejo, da gre pri stanovanjskih zadrugah za ne špekulativno deljeno lastništvo stanovanj in da so stroški življenje približno med tržnimi in neprofitnimi najemninami, ki pa niso zgolj stroškovne. Imajo namreč pribitek, ki je namenjen razvoju zadruge.

V MMSM se že več let aktivno ukvarjajo s stanovanjsko problematiko mladih. Leta 2013 so izvedli projekt, kjer so pilotno predstavili projekt stanovanjskih kooperativ, leta 2017 pa so razpravo o stanovanjski problematiki uspeli sprožiti tudi v občini: “Predlagali smo številne ukrepe od namenjanja stanovanj za mlade preko razpisa, obnove stanovanj, ki so že v lasti občine in druge ukrepe (npr. subvencije občine pri reševanju prvega stanovanjskega problema).”

“Predlagali smo številne ukrepe od namenjanja stanovanj za mlade preko razpisa, obnove stanovanj, ki so že v lasti občine in druge ukrepe (npr. subvencije občine pri reševanju prvega stanovanjskega problema).”

Hawlina navaja, da bi dolgoročno moral biti prvi ukrep države zagotavljanje sistemskih sredstev financiranja (predlaga progresivni nepremičninski davek) za gradnjo javnih najemnih stanovanj, ki bi posledično razbremenila trg. Dovolj velik delež kakovostnih in dostopnih javnih stanovanj bi tako deloval tudi kot neke vrste samoregulacija za tržne ponudnike. Država bi si pa morala nemudoma prizadevati za omejitev rasti najemnin, ki bi bila vezana na rast plač. Nujno bi bilo tudi povečati nadzor nad najemniškimi pogodbami ter seveda vzpostaviti močan sistem javne stanovanjske preskrbe.