Zgradili so jih v letih 1964 in 1969, bloke na Ljubljanski ulici (15-27). Njihova aluminijasta fasada je postala z leti ikonična. Po svoje. In hkrati vse bolj potrebna prenove. Če ste bili od decembra pozorni, ste lahko videli, da je blok na Ljubljanski ulici 19a in 19b dobil ne le novo fasado, temveč tudi nove balkone. Ter lične napise. Da blok zdaj vsekakor izstopa. Skoraj, kot da bi gledal v prihodnost. In obenem v preteklost. Zato nas je zanimalo, kako je do takšne prenove, ki je bila po sedmih mesecih dokončana v decembru, sploh prišlo. In ali bomo takšne celovite prenove ne le fasade, ampak tudi balkonov kmalu videli še kje v Mariboru.
Večletni proces
Za začetek investicije je najprej potrebno več kot 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov,« nam je povedal Matej Milovanovič, skrbnik – upravitelj objekta iz družbe Tamstan, ki je eden večjih upravnikov na področju Maribora in okolice, med njimi tudi večstanovanjske stavbe na Ljubljanski 19a in 19b.
Ker je bdel nad projektom prenove, je poudaril, da gre predvsem za večletni proces. Po njegovih izkušnjah so med ključnimi zbori stanovalcev, kjer tečejo pestre debate, ki nato ob dosegi soglasja prenovo uvrstijo na točko dnevnega reda. »Ljudje tako izrazijo željo, kaj želijo, mi kot upravnik stavbe pa nato pojasnimo možne načine izvedbe možnosti pridobitve nepovratnih finančnih spodbud, zakonodajo predvidene stroške, …. Ko je sklep sprejet (praviloma zaradi višine potrebnega soglasja s podpisno listino.« Velik pomen na stavbi pa imajo tudi nadzorni odbori, brez dejavnega nadzornega odbora namreč takšne investicije skorajda ni mogoče izvesti, kot se je pokazalo v tem konkretnem primeru, dodajajo pri Tamstanu.
Ker je bdel nad projektom prenove, je poudaril, da gre predvsem za večletni proces. Po njegovih izkušnjah so med ključnimi zbori stanovalcev, kjer tečejo pestre debate, ki nato ob dosegi soglasja prenovo uvrstijo na točko dnevnega reda. »Ljudje tako izrazijo željo, kaj želijo, mi kot upravnik stavbe pa nato pojasnimo možne načine izvedbe možnosti pridobitve nepovratnih finančnih spodbud, zakonodajo predvidene stroške, …
Glede nato, da se lastniki pogosto odločajo za nepovratno finančno spodbudo Eko sklada, pristanejo tudi na zahteve pri posameznih aspektih prenove fasade. V tem primeru je šlo tudi za balkone. »Balkoni so namreč imeli elemente, ki so bili dotrajani, začeli so rjaveti in postajalo je nevarno, da bi kak element morda odpadel.« Zato je prenova balkona predvidela sanacijo plošče, ogrodje in kaljeno steklo, ki je med tistimi najbolj vidnimi elementi. In najdražjimi.
Pol za fasado, pol za balkone
Stroški prenove se delijo glede na bruto površino, torej kvadraturo. Ne gre za majhno investicijo, še zlasti, ker prenova balkonov dvigne ceno celotne investicije. »Še zlasti kaljeno steklo, ki mora biti vgrajeno zaradi varnosti in zagotavljanja svetlobe.« Milovanovič dodaja, da je bila prenova bloka cenovno specifična, ker se je investicija razdelila približno polovično: polovico za fasado, polovico za balkone.
Balkonov v takšnem aspektu v smislu zamenjave celotnega ogrodja in strukture še nismo prenavljali. Pri Ljubljanskih 15-27 je specifika v načinu gradnje balkonov, kjer prvotno balkonsko ogrodje prebija balkonsko ploščo in to ogrodje je zaradi dotrajanosti začelo povzročati škodo tudi na balkonskih ploščah. Obstajala je nevarnost, da bi čez čas začeli odpadati deli balkonskih elementov kar se je že zgodilo na nekaterih stavah takšne gradnje.
»Balkonov v takšnem aspektu v smislu zamenjave celotnega ogrodja in strukture še nismo prenavljali. Pri Ljubljanskih 15-27 je specifika v načinu gradnje balkonov, kjer prvotno balkonsko ogrodje prebija balkonsko ploščo in to ogrodje je zaradi dotrajanosti začelo povzročati škodo tudi na balkonskih ploščah. Obstajala je nevarnost, da bi čez čas začeli odpadati deli balkonskih elementov kar se je že zgodilo na nekaterih stavah takšne gradnje,« pojasnuje Milovanovič.
Eko sklad namreč zahteva, da se plošča balkonska plošča izolira, tako strop kot tla. Fizika je namreč v preteklosti pokazala, da če plošče niso izolirane, se naredi toplotni most.« To lahko prinese odstopanje parketa ali denimo vstop (zimskega) hladnega zraka.
Potrebno je poudariti, kot pravijo na Tamstanu, da je poteklo kar nekaj časa, da je bil projekt prenove večstanovanjske stavbe končan in bilo je veliko usklajevanj in sestankov. Bistveno pa je potem bilo, da so se člani NO tudi strinjali s samim projektom, prav tako projektant, nenazadnje pa je svoje dodal tudi izvajalec, ki je seveda potrdil, da je takšen projekt mogoče izvesti tako, da se izda večletna garancija.
Prenova je trajala sedem mesecev, dela pa bi bila skoraj gotovo dokončana prej, če ne bi nastopile čakalne vrste za material zaradi podaljšanih dobavnih rokov, ki so posledica ukrepov zavoljo koronavirusa.
Bodo v Mariboru še takšne prenove?
Morda najbolj očitno vprašanje, ki si ga zastavijo mimoidoči, pa je, ali bomo kmalu videli podobne prenove ne le v sosednjih blokih, ampak tudi drugje po Mariboru. Da lahko fasade predrugačijo ne le izolacijo, ampak tudi podobo blokov, se da videti denimo v blokih S-23, pa v Jugomontu in še (marsi)kje. »Veliko blokov, ki jih imamo v upravljanju, nove fasade že ima. Redki so, ki je nimajo, nimajo pa je z razlogom: ali etažni lastniki glede same izvedbe ali pa načina izvedbe ne dosežejo soglasja, ali pa je razlog v sami izvedbi, ko ZVKDS ne dovoli izvedbe fasade z dodatno izolacijo zaradi razlaganja določil o varstvu kulturne dediščine.«
Pri Tamstan menijo, da bo prej ali slej prišlo do obnove vseh teh pločevinastih stavb, saj se bo pokazalo, da je ta nova stavba tudi energetsko bolj varčna. »Pozabiti pa ne smemo tudi na moment, da bo najverjetneje v letu ali dveh Energetika Maribor delala nov toplovod na vse te stavbe, kar bo pomenilo nove podpostaje, ki bodo imele inštalirane manjše priključne moči. Možna pa je izvedba v manjšem obsegu.«
Takšna prenova utegne biti zanimiva vsaj še za lastnike enakih blokov, kot je bila v Ljubljanski 19a in 19b. V ostalih delih Maribora pa bolj izjema, saj se v primeru, da težav z balkoni ni, lastniki praviloma težje odločajo za sanacijo, čeprav se v zadnjem obdobju že kaže, da je bolje izvesti bolj obsežno sanacijo, saj se takrat sanacija izvaja bolj celostno in povezano.
Takšna prenova utegne biti zanimiva vsaj še za lastnike enakih blokov, kot je bila v Ljubljanski 19a in 19b. V ostalih delih Maribora pa bolj izjema, saj se v primeru, da težav z balkoni ni, lastniki praviloma težje odločajo za sanacijo, čeprav se v zadnjem obdobju že kaže, da je bolje izvesti bolj obsežno sanacijo, saj se takrat sanacija izvaja bolj celostno in povezano. Kadar se sanacije izvajajo ločeno, pa lahko prihaja do podvajanja stroškov, ter do situacij, ko je potrebno sanacijo prilagajati predhodno izvedeni sanaciji, namesto, da bi šlo za povezano izvedbo.
Najbrž pa taka, četudi relativno visoka naložba v prenovo (po naših informacijah naj bi prenova v tem primeru znesla povprečno cca. 6.500 EUR na stanovanje – odvisno od velikosti stanovanja in števila stanovanj), dvigne vrednost nepremičnin. »Težko iz svoje pozicije ocenim, kaj takšna prenova pomeni na nepremičninskem trgu. Ampak če bi prodajali stanovanje v tem bloku ali sosednjem, bi najbrž bila razlika že na prosto oko očitna.«