Po strmi rasti nepremičnin v prvi polovici leta, so cene po EU in ZDA začele padati. Na Kitajskem cene že dlje časa padajo, prav tako v Braziliji. Zaradi trenutnega trenda je mogoče pričakovati, da bodo cene v letu 2023 doživele velik padec.

Rast cen je bila lani precej izrazita, 8,4-odstotna na ravni celotne EU in 7,3-odstotna na Hrvaškem, glede na leto 2020. Hrvaška je imela od leta 2009 do 2015 vsako leto padec cen, le v letu 2016 rahlo rast, in sicer za 0,6 odstotka, v letih 2018, 2019 in 2020 pa je rast višja od povprečja EU.

Zadnji podatki kažejo na umirjanje rasti cen v članicah EU, nekatere države pa že beležijo upad. Toda vsaka država ima svoje posebnosti in to ustvarja razlike v gibanju cen. Če pa pogledamo dolgoročni trend v vseh državah članicah EU, lahko opazimo, da so trendi rasti/padanja cen med državami korelirani.

Švicarska banka UBS je v svoji analizi inflacije cen ugotovila, da v velikem številu velikih svetovnih urbanih središč rast cen nepremičnin ni več vzdržna in da je v večini t.i. “nepremičninskega balona”. Nepremičnine so manj dostopne kot pred pandemijo, največje tveganje za pok nepremičninskega balona pa je v mestih Evrope, Kanade in vzhodne Azije (Hong Kong in Tokio), poroča portal Index.hr.

Cene so v EU šle v nebo, a je pričakovati močan padec cen, podobno je v ZDA

V EU so cene zadnja leta skokovito rasle, Hrvaška pa je imela celo nižjo stopnjo rasti od večine članic. Od leta 2015 do 2021 so cene najbolj zrasle na Madžarskem (100,04 odstotka), Češkem (84,20 odstotka), v Luksemburgu (72,15 odstotka) in na Portugalskem (68,4 odstotka). V primerjavi s temi državami 40-odstotna podražitev na Hrvaškem ni videti tako zaskrbljujoča.

V drugem četrtletju letos je bila rast na ravni EU v primerjavi z enakim obdobjem lani nižja kot v prvem četrtletju, in sicer 9,3 namesto 9,8. “To ni dokaz, da so cene že takrat začele padati, je pa dokaz upočasnitve rasti cen,” poroča Index.hr.

Toda obstajajo znaki, da se rast cen ne le upočasnjuje, ampak tudi obrača.

Tako so denimo nepremičnine na Švedskem začela padati že v prvem četrtletju. Kot kaže pa je tudi Nemčija na prelomnici, saj po veliki rasti v prvih štirih mesecih, cene padajo.

Čeprav so se cene v septembru na splošno zvišale, gre to rast pripisati le novogradnjam. Cene starejših nepremičnin že od maja neprekinjeno padajo. Število izdanih gradbenih dovoljenj se je ustavilo. Razmere v mestih so še bolj drastične, saj izklicne cene strmo padajo. Po prej omenjeni analizi švicarske banke UBS so prav mesta v Nemčiji najbolj tvegana, da poči nepremičninski balon oz. pride do močnega padca cen.

S podobno situacijo se srečujejo tudi v ZDA. Podatki namreč kažejo, da cene stanovanjskih nepremičnin padajo od junija. Glede na indeks, ki meri cene v 20 mestih po ZDA, je 15 od 20 mest zabeležilo padec, v povprečju 2,3 ​​odstotka. Gre za največji padec mesečnih cen po letu 2011. Cene so sicer še vedno višje kot lani, vendar bi bila razlika brez padca v juliju namesto 15,8 odstotka 18,1 odstotka.

Razlogov za padanje cen nepremičnin, ki se je ponekod že začelo, drugje pa se šele začenja, je več. Prvi razlog je preprosto v tem, da prihaja kriza in s tem pada povpraševanje po nepremičninah. Drugi razlog je inflacija, in sicer prek znižanja realnih plač, predvsem pa zaradi povišanja obresti na posojila.

Delnice nepremičninskih družb so že od začetka leta v rdečem

Indeks nepremičnin STOXX Europe 600 Real Estate, ki spremlja tečaje delnic največjih podjetij iz nepremičninskega sektorja v Evropi, se je od začetka leta znižal za 45 odstotkov. 34,6 odstotka indeksa se nanaša na Veliko Britanijo, 18 odstotkov na Nemčijo, 12,8 odstotka na Švedsko, 11,2 odstotka na Francijo, 10,6 odstotka na Švico itd.

To je največji padec tega indeksa po krizi 2008-2009 in veliko večji od STOXX Europe 600, ki meri vse delnice.

Nepremičninska družba Meilleurs Agents iz Francije je objavila podatke, ki kažejo, da so cene nepremičnin v Parizu v zadnjem letu padle za 1,2 odstotka. Francoski časnik Le Monde je vzroke za upočasnitev rasti cen v Evropi analiziral že avgusta, od takrat pa se je stanje še zaostrilo.

Padanje cen v Avstraliji in Novi Zelandiji traja že več mesecev in je trenutno več kot 10 odstotkov nižje kot lani. V Kanadi so cene nepremičnin od februarja letos padle za 8 odstotkov.

Na Kitajskem poskušajo preprečiti popoln zlom nepremičninskega sektorja

O tem, koliko težav ima kitajski nepremičninski sektor, zgovorno govori podatek, da namerava država ustanoviti 44 milijard dolarjev vreden sklad za reševanje podjetij. Sredstva bodo namenjena nakupu nedokončanih nepremičninskih projektov, katerih dokončanje bo financirano, nato pa bo sledil najem.

Ocenjuje se, da je več kot 220 projektov v 80 mestih po vsej Kitajski nedokončanih in mnogi od njih so vprašljivi, ali jih je sploh mogoče dokončati brez posredovanja vlade.

Nekatere največje nepremičninske družbe na Kitajskem, kot so Evergrande, Sunac, Fantasia, Shimao in CIFI Holdings, so v resnih finančnih težavah in ne morejo odplačati svojih dolgov. Obenem veliko projektov ostaja nedokončanih in občani, ki so jih kupili, se ne morejo vseliti v nepremičnine. Večina stanovanj na Kitajskem se namreč proda pred gradnjo, tako podjetja načeloma financirajo projekte. Njihova zamuda je pripeljala do tega, da mnogi po vsej Kitajski bankam nočejo odplačevati obrokov posojila.

Na Hrvaškem je “povpraševanje še vedno veliko večje od ponudbe”

Kot je za Index.hr dejal Sanjina Rastovca, solastnika agencije Sky nepremičnine, je Hrvaška v specifični situaciji, zato je težje napovedati dogajanje na trgu. Recesija na svetovni ravni je bolj ali manj neizogibna in je vprašanje dni, kdaj se bo pokazala, na Hrvaškem pa zaradi več razlogov drastičnega padca cen ni pričakovati.

“Povpraševanje je še vedno večje od ponudbe. Na računih in zunaj njih se je nabralo veliko denarja, do konca leta pa lahko pričakujemo nadaljevanje ali celo povečanje povpraševanja. Z novim letom imamo nov trenutek, ko bo število tujih kupcev imelo večjo plačilno moč, da se poveča in začne intenzivneje kupovati nepremičnine ob morju in novogradnje v Zagrebu. Enakemu trendu smo priča že nekaj časa, tj. luksuznejše novogradnje v Zagrebu. Večinoma kupujejo Hrvati iz tujine ali tujci,” je še dodal.