Geodetska uprava je pred dnevi objavila izračune posplošenih vrednosti nepremičnin. Skladno z zakonom o množičnem vrednotenju je izvedla postopek poskusnega izračuna posplošenih vrednosti nepremičnin.
Spomnimo, model vrednotenja ter izračunane vrednosti izražajo stanje na trgu nepremičnin na dan 1. januarja ter stanje podatkov o nepremičninah v katastru nepremičnin na dan 10. junija 2024. Vrednosti pa so izračunane na podlagi podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v katastru nepremičnin ter na podlagi predloga modelov vrednotenja nepremičnin.
O novih cenah posplošenih vrednosti nepremičnin smo govorili z nepremičninskim posrednikom C21, Borisom Lajhom.
Zakon o evidentiranju nepremičnin iz leta 2006
24.11.2006 je začel veljati Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Pri posplošenih vrednostih nepremičnin iz pvega, bi naj te vrednosti pomenile izhodišče za določitev davka na nepremičnine in v praksi so se vrednosti upoštevale tudi za odmero davka na promet z nepremičninami v primerih, ko je bila pogodbena vrednost nižja kot posplošena vrednost nepremičnine.
FURS je takrat odredil odmero po višji vrednosti. To odmero je bilo mogoče spremeniti s primerno cenitvijo nepremičnine, ki pa je bila včasih dražja kakor razlika v odmeri davka.
Posplošene vrednosti nepremičnin še nimajo vpliva na tržne vrednosti
Na vprašanje, ali ocenjena vrednost nepremičnin vpliva na tržno vrednost, Lajh odgovarja: "Zaenkrat posplošene vrednosti nepremičnin še nimajo vpliva na tržne vrednosti nepremičnin, saj v večini ne upoštevajo mikrolokacije in urejenosti nepremičnine. Seveda se že najdejo tudi potencialni kupci, ki se sklicujejo na posplošeno vrednost v sklopu pogajanj za nakup. A v praksi to ne gre čisto tako."
Prav tako je mnenja, da na najemnine ocenjena vrednost nepremičnin nima vpliva. Na najemnine lahko vpliva zgolj povečana aktivnost države pri gradnji neprofitnih stanovanj.
Velikokrat se ne kažejo realne slike vrednosti
Kot nam še pojasni Boris Lajh, se geodetska uprava sicer trudi po najboljših močeh, vendar se posplošene vrednosti določijo na podlagi opravljenih poslov, ki pa vedno ne kažejo realne slike: "To ni mišljeno, da niso prijavljene prave vrednosti, ampak nepremičnine niso vedno v optimalnem stanju. Takrat se običajno ne da doseči povprečne oziroma posplošene vrednosti. Taki primeri so, kadar je nepremičnina prenovljena že do skoraj nove vrednosti ali še boljše, kadar cena dosega precej višjo vrednost, kakor primerljive nepremičnine v bližnji okolici." Doda še, da je veliko odvisno tudi od urejenosti dvorišč, možnosti parkiranja avtomobilov pred nepremičninami, dostopa do javne infrastrukture in tako dalje.
"Včasih je kakšna nepremičnina opremljena z novejšo stanovanjsko opremo, ki je v ceni in tako prodajalcem ni potrebno posebej navajati vrednosti opreme, ker so že tako oproščeni davka na kapitalski dobiček," še dodatno pojasni Lajh.
Posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih Geodetska uprava določa, tako zagotavljajo zgolj okvirno sliko trga, vendar jih je potrebno razumeti kot skupek številnih dejavnikov, ki vplivajo na cene in odločitve na nepremičninskem trgu.
