Mnogi imajo svoje nepremičnine oddajajo v najem. Pri tem jih pogosto presenetijo visoki zneski plačila davka o oddajanju nepremičnine. Preverili smo, kakšni so pogoji ter višina obdavčitve s strani države ob oddajanju nepremičnin.

Odmera davka odvisna od višine dohodka

Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Pri tem je ta znesek zmanjšan za normirane stroške v višini 10 %. Od doseženega dohodka, po stopnji 25 % od davčnega leta 2023. Namesto normiranih stroškov lahko davčni zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranijo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ta znesek ne šteje v letno dohodninsko osnovo.

Če plačnik davka plača dohodnino, lahko davčni zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem z zahtevkom, ki ga davčni zavezanec vloži do konca februarja za preteklo leto.

Kot nam pojasnijo na FURS, se davek na nepremičnine razlikuje glede na to, ali je nepremičnina oddana v kratkoročen ali dolgoročen najem.

Kratkoročen najem

Če se oglašuje stanovanje na spletnih portalih, kot sta npr. Airbnb, Booking in v drugih medijih ter ga oddajajo v turistični najem, so dohodki, ki se dosežejo iz tega naslova, obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Šteje se namreč, da oseba opravlja dejavnost. To pomeni, da morajo zavezanci za davčno leto sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti ter ga davčnemu organu preko portala eDavkov predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. Stopnja obdavčitve je odvisna od tega, na kakšen način imajo registrirano dejavnost.

Kot posameznik lahko oddajate in oglašujete oddajanje prostih kapacitet v turistične namene le, če imate to ustrezno registrirano. Fizična oseba, ki želi turistom oddati v najem sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko to dejavnost opravlja na dva načina, kot: Registrirani sobodajalec, kjer kot fizična oseba opravlja dejavnost le občasno, kar pomeni, da skupno ne sme oddajati več kot 5 mesecev v letu, kar pomeni 150 dni in gostom lahko nudi do 15 ležišč, ki so vpisane v Poslovni register Slovenije ali pa svojo nepremičnino oddaja kot samostojni podjetnik.

Dolgoročen najem

Če fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddaja svoje premoženje (sobo, stanovanje, hišo, opremo, …) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi (dolgoročni najem), mora o tem finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnike od dohodka iz oddajanja premoženja v najem vsako leto najpozneje do 28. februarja za preteklo leto.

Dohodnina se tako izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od doseženega dohodka, po stopnji 25 % od davčnega leta 2023 dalje. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži napovedi. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo. 

Kaj to pomeni v praksi?

Če vzamemo za primer povprečno 2-sobno stanovanje, ki se oddaja za 600 evrov mesečno, skupno to prinese najemodajalcu 7200 evrov dobička letno, od katerega so normirani stroški 720 evrov, ter dodatnih 25 % davka od doseženega prihodka, kar prinese na več kot 2000 evrov plačila davka za oddajanje stanovanja. Ob predložitvi računov stroškov stanovanja, se ta znesek sicer nekoliko zniža.

Statistični podatki

Če pogledamo v še v statistične podatke, ki so javno dostopni na straneh FURS-a, vidimo, da glede na odmero dohodnine, svoje nepremičnine oddaja skoraj 75.000 ljudi v Sloveniji. Letno tako na račun dohodnine od dohodka iz oddajanja nepremičnin steče v državni proračun več kot 32 milijonov, glede na to, da statistika zaenkrat še ne vključuje leta 2023, ko se je znesek stroškov povišal, bo ta številka zagotovo v naslednjih letih še precej višja.

Kako na FURS-u ugotavljajo nepravilnosti?

Kot še nam pojasnijo na Finančnem uradu Republike Slovenije, pri oddajanju premoženja v najem, gre za tvegano dejavnost z vidika neprijavljenih dohodkov iz naslova oddajanja v najem, zato je nadzor tega področja vključen v vsakoletni načrt finančnega nadzora FURS. 

V ta namen se tako izvajajo številni nadzori na predlog ugotovitev glede odstopanja podatkov iz vidika izpolnjevanja obveznosti prijave prihodkov iz naslova prejetih najemnin tako v okviru registrirane dejavnosti pri poslovnih subjektih, kot z vidika dela na črno ali obravnave izpolnjevanja obveznost oddajanja napovedi od prejetih najemnin. Nadzori se izvajajo v kontroli ter tudi v inšpekciji in s strani uslužbencev mobilnih oddelkov. V inšpekciji in mobilnih oddelkih prav tako obravnavajo prijave ter druge pobude.

Pri celotnem izvajanju nadzorov pa se poslužujejo različnih virov, ki so dostopne na Finančni upravi. Najpogosteje ugotovljene kršitve v navedenih nadzorih so iz naslova dela na črno in nedovoljenega oglaševanja ter ne predložitve zahtevanih podatkov. V večini primerov so zavezanci na podlagi samoprijave prijavili nenapovedane dohodke iz naslova  najema, s čimer so se izognili sankciji za kršitev.

V zvezi izvajanja nadzorov uslužbenci mobilnih oddelkov z obiski na tereni med drugim preverjajo dejansko stanje oddaje nepremičnine v najem. Ugotavljajo, ali v stanovanjih živijo najemniki, ali imajo sklenjene pogodbe, ali stanovanje uporabljajo lastniki ali njihovi družinski člani. Če se ugotovi odstopanje od podatkov, za katere imajo podatke davčni organi, se izvede lahko inšpekcijski nadzor.