Iskanje najemniškega stanovanja zna včasih biti prav naporno, ravno tako tudi oddajanje v najem. V nekaterih primerih najemniki ne plačujejo stroškov, zaradi formalnih pravil pa najemodajalci glede tega ne morejo ukreniti nič drugega, kot da jih poravnajo sami. Takšne in podobne situacije pa zgolj še povečujejo nezaupanje lastnikov stanovanj, poroča Svet24.

Ključavnice ne sme zamenjati, lahko pa plačuje najemničine stroške?

Omenjeni medij opisuje primer lastnika stanovanja, ki se je znašel v precej neprijetni situaciji, saj njegova najemnica ne plačuje najemnine. Pisno odpoved ji je izročil že marca lansko leto, odpoved preko odvetnika pa novembra lani. "Rok za izselitev je že potekel, položnice prihajajo zdaj na moje ime in naslov. Prej so prihajale kar k njej v stanovanje, niti ne vem, ali jih je plačevala," pojasnjuje obupani lastnik. Kljub temu, da tega ne bi smela storiti, je najemnica zamenjala ključavnico. 

"Policija noče imeti s tem nobenega opravka, elektrike ji ne smem odklopiti, vrat ne smem razbiti, ključavnice ne smem zamenjati. Ji pa očitno lahko plačujem položnice, da bo ona živela na moj račun?"

Na svoj problem je lastnik na medmrežju prejel kar nekaj nasvetov uporabnikov, eden je zapisal, da je sam bil v enaki situaciji. Problem je rešil tako, da so, ko najemnika ni bilo doma, vdrli v stanovanje, zraven pa so bile tri priče, ki so potrdile, da se niso dotaknili ničesar, in preprosto zamenjali ključavnico. Vendar odvetniki to odsvetujejo, saj je takšno početje nezakonito in lahko najemnik lastnika toži zaradi motenja posesti. 

Iz krivdnih razlogov lahko najemodajalec pogodbo odpove

Po besedah odvetnice Nine Šibila se take situacije rešujejo po določilu stanovanjskega zakona, po katerem lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, ki so našteti v zakonu ali v najemni pogodbi. Najemnika mora najprej opozoriti na kršitve in mu podati rok za odpravo le teh, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Če kršitve v določenem roku odpravi, razloga za odpoved pogodbe ni.

V kolikor jih najemnik ne odpravi, se najemna pogodba ob sporu odpove s tožbo na sodišču, če pa je krivdni razlog neplačilo najemnine ali stroškov, pa se najemna pogodba lahko odpove kar pisno. Odvetnica ob tem dodaja, da je v praksi sicer izjemno težko, da bi najemodajalec "z danes na jutri" dosegel prenehanje najemne pogodbe in lahko zahteval izselitev najemnika. 

[[image_1_article_85254]]

Iz nekrivdnih razlogov lahko najemodajalec najemno pogodbo odpove le v primeru, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. 

Stroški obratovanja večstanovanjske stavbe pripadajo najemniku, dolžnik vseh ostalih terjatev pa je etažni lastnik. Kot pojasnjuje Šibila, pa so v praksi na položnicah za obratovalne stroške navedeni lastniki stanovanj in se tako v primeru neplačila ponudniki storitev za plačilo obrnejo kar nanje. Če lastnik poravna stroške najemnika, je to podlaga za odpoved najemnega razmerja, dodaja.

Najslabša možnost je ustni dogovor ali pomanjkljivo napisana pogodba

Nujno je, da se dogovor sklene v pisni obliki, s pogodbo kot neposredno izvršljivim notarskim zapisom, ki se lahko torej sklene le pri notarju, je lažje izterjati najemnikove obveznosti. Odvetnica omenja tudi najemno pogodbo za določen čas, pri kateri je datum prenehanja najemnega razmerja določen že v notarskem zapisu, po poteku tega časa pa lahko lastnik doseže prisilno izpraznitev stanovanja. O odpovedi pogodbe in izpraznitvi stanovanja odloča sodišče, ki določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in daljši od 60 dni.

[[image_2_article_85254]]

Odvetnica Nina Šibila opaža, da je v zadnjih letih primerov z neplačilom najemnine ali stroškov vedno več, vzrok za to pa pripisuje rasti najemnin in večji finančni obremenitvi najemnikov. 

Teh problemov pa se zavedajo tudi v notarski zbornici, saj je zanimanje po notarskih zapisov vedno večje. Kot je za omenjeni medij povedal Aleksander Šanca, generalni sekretar notarske zbornice, se najemnik s podpisom namreč strinja z izvršljivostjo notarskega zapisa glede njegovih obveznosti, plačevanja najemnine in stroškov, prav tako tudi z izpraznitvijo nepremičnine ob prenehanju najemnega razmerja. 

Pravice in obveznosti najemnika so tako urejene v najemni pogodbi, kar pomeni, da ga, v kolikor svoje obveznosti izpolnjuje in ne krši pogodbe, najemodajalec v času trajanja pogodbe ne more presenetiti z odpovedjo. Najslabša opcija je ustni dogovor, medtem ko pisna pogodba, sklenjena pri notarju, tako najemniku kot najemodajalcu prihrani morebitne dolgotrajne in drage sodne spore, dodaja Šanca.