Vlada je 23. decembra lani potrdila predlog izhodišč za obdavčitev premoženja oziroma uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine. Izhodišča so bila do 25. januarja v javni razpravi. »Odzive bomo nato temeljito preučili in izsledke upoštevali pri nadaljnjem delu ter usklajevanju rešitev z različnimi deležniki,« so obljubili na vladi. 

Po predlogu zakona bi bilo prvo stanovanje, v katerem lastnik živi, v celoti izvzeto iz nove obdavčitve, obdavčene pa bi bile druge nepremičnine. Predlagana je obdavčitev z 1,45-odstotno davčno stopnjo, pri čemer bi davčno osnovo predstavljala posplošena vrednost nepremičnine, ki jo izkazuje geodetska uprava. Iz izhodišč zakona je razvidno, da bi bile obdavčene tako fizične kot pravne osebe, ki imajo v lasti stanovanjske nepremičnine (stanovanja, hiše in stavbna zemljišča), tudi nerezidenti, ki imajo v lasti nepremičnine v Sloveniji.

"Če bo uveden ta visok davek, se bo morda zgodil prehod iz nepremičnin v depozite ali vrednostne papirje"

Za mnenje glede predloga zakona smo vprašali davčnega strokovnjaka mag. Ivana Simiča. Do izhodišč zakona je kritičen, največjo težavo pa zanj predstavlja to, da bi bile po tem zakonu obdavčene le stanovanjske nepremičnine, ne pa tudi druge vrste nepremičnin, in le stavbna zemljišča, kar, kot pravi, ni pravilno. "Če pogledamo z vidika ustavnega prava, to ni enako obravnavanje vseh vrst nepremičnin. In tisto, kar vedno trdim, je, da se ne sme posegati v razlike v premoženju."

Tisto, kar je v opeki in betonu, bo obdavčeno, kar pa je naloženo v bankah v obliki depozitov ali vrednostnih papirjev, pa ne bo obdavčeno. S tem se bo, če bo uveden ta visok davek, morda zgodil prehod iz nepremičnin v depozite ali vrednostne papirje. To ni nenavadno, saj tudi vrednostni papirji nosijo neko tveganje – cena lahko raste eno leto, naslednje leto pa pade. Tako bodo ljudje sami nosili to tveganje.

Druga slabost vsega tega je, da so nam vrgli neko kost, o kateri niso dovolj dobro razmislili. Pojavile so se različne variante in kombinacije, ki jih niso upoštevali, čeprav trdijo, da so dali le svoje izhodišče, zakon pa naj bi pisal strateški svet. Menim, da strateški svet tega zakona ne bi smel pisati, ker za to ni usposobljen in nima obveznosti, saj je to naloga ministrstva za finance, ne pa svetovalcev na ministrstvu."

Na vladi pojasnjujejo, da v Sloveniji že dalj časa opažajo vrsto izzivov na stanovanjskem trgu, na eni strani sivi najemni trg, pomanjkanje pregleda nad najemnimi razmerji in pomanjkanje stanovanj za reševanje stanovanjskega problema, na drugi strani pa kopičenje stanovanj kot investicij, prazna stanovanja in stanovanja, ki se uporabljajo za kratkotrajno najemanje namesto daljših najemnih razmerij.

Simič predlaga drugačno rešitev

Kot glede tega nadaljuje Simič, je obdavčitev le druge nepremičnine, prve pa ne, četudi gre na primer luksuzno stanovanje, gotovo težava. "Sam sem predlagal, da bi se določil prag obdavčitve. Omenjal sem znesek 200 tisoč evrov, vendar sem poudaril, da bi moral biti ta znesek prilagojen občinam. V nekaterih občinah bi morali ta prag dvigniti na 300 tisoč evrov, da bi bilo to pošteno. Ni pa pošteno, da je prva nepremičnina oproščena davka. Nekdo ima lahko nepremičnino, vredno milijon in pol evrov, drugi pa prvo nepremičnino v vrednosti 200 tisoč in še eno, vredno 200 tisočakov. Skupaj ima torej 400 tisoč evrov vredni nepremičnini in bo za drugo plačeval davek, prvi, ki ima hišo vredno 1,5 milijona evrov, pa ne bo plačeval nič. To kaže, da so se pri tem odločali prehitro in brez dovolj premišljenih analiz. Pravijo, da so testirali, kako bi ljudje reagirali, vendar bi lahko pogledali že obstoječi zakon o davku na premoženje iz leta 1988, ki zelo dobro razdvaja premoženje."

Na vprašanje, ali bi lahko zaradi tega davka padle cene nepremičnin, Simič odgovori: "Če bo davek visok in če ljudje ne bodo več želeli oddajati nepremičnin, ker to prinaša veliko tveganje (težave z najemniki, ki ne plačujejo najemnine, ne poravnavajo stroškov), se lahko se zgodi, da bodo ljudje, sicer ne vsi, začeli prodajati nepremičnine, ker bo davek prevelik. Vendar pa menim, da do tega zakona ne bi smelo priti. Res je, da ima koalicija večino v parlamentu in da se lahko marsikaj zgodi, vendar verjamem, da bodo poslanci pred glasovanjem dobro razmislili, saj ima verjetno vsak od njih doma ali v družini nekaj premoženja, kar bo vplivalo na njihov glas."

Ljudje naj počakajo

Simič zaključi, da ga ljudje zaradi napovedanega davka dnevno kličejo, nekateri bi že želeli prodati svoje nepremičnine. Vsem svetuje, naj počakajo, da bo zakon sprejet, saj bo potem še čas za reakcijo. Tudi po objavi zakona bo še čas, da se nanj reagira. 

Proti tudi v kmetijsko gozdarski zbornici 

Predlogu obdavčitve nepremičnin nasprotujejo tudi v Kmetijsko gozdarski zbornici Slovenije. Prepričani so namreč, da bi sprejem tovrstnega zakona povzročil velike finančne obremenitve kmetijstva in ogrozil obstoj mnogih kmetij.

Stanovanjske stavbe na kmetijah

Na kmetijah so pogosto stare stanovanjske hiše, ki niso več v uporabi ali služijo kot skladiščni prostori, poleg nove stanovanjske hiše, kjer živi kmetova družina. Takšne hiše zaradi svoje starosti in dotrajanosti ne predstavljajo luksuza, hkrati pa jih ni mogoče oddati ali prodati. Po trenutni zakonodaji so nekatere nepremičnine na kmetijah izvzete iz obdavčitve, kar bi bilo treba ohraniti. Opozarjajo tudi na problem obdavčitve nepremičnin, na katerih je ob prenosu kmetije iz staršev na otroka, naslednika kmetije, vpisana pravica do dosmrtnega užitka – obdavčitev lastnika, ki je dal stanovanjsko stavbo v uporabo užitkarju, ni pravično.

Stavbna zemljišča

Stavbna zemljišča so po prostorskih aktih pogosto določena mimo volje lastnikov, čeprav so v naravi še vedno kmetijska ali gozdna zemljišča. Zaradi teh aktov imajo zemljišča visoko tržno vrednost, kar poveča predlagano davčno breme. Marsikje gradnja na teh zemljiščih ni mogoča zaradi terena, neobstoja ali neustrezne infrastrukture ali omejitev v prostorskih načrtih. Na KGZS opozarjajo, da občine pogosto ne zagotovijo ustrezne infrastrukture, ki bi omogočala gradnjo, lastniki pa bi kljub temu plačevali visoke davke. Predlagajo, da se takšna zemljišča izvzamejo iz obdavčitve.

Neodmerjene kategorizirane ceste in druga infrastruktura

Problem neodmerjenih državnih ali občinskih cest in druge javne prometne infrastrukture na zasebnih zemljiščih je nerešen že desetletja. Takšna zemljišča imajo po oceni GURS-a višjo vrednost, kar poveča davčno obremenitev lastnikov. Država in občine premalokrat in prepočasi izvajajo geodetske odmere in odkupe novonastalih parcel pod prometno infrastrukturo. Pred uvedbo kakršnega koli davka na nepremičnine mora biti vsa javna prometna in druga infrastruktura odmerjena iz zasebne nepremičnine ter odkupljena ali zamenjana.

Pravilnost podatkov

Nepremičninske evidence so pogosto nepravilne in ne odražajo dejanskega stanja. Lastniki niso pravilno vpisani v zemljiško knjigo (npr. manjkajoč EMŠO), površine stavb v zemljiškem katastru so napačne (pomembne razlike med natančnostjo podatkov po katastrskem in registrskem vpisu), občine ne zagotavljajo pravilnih podatkov o komunalni opremljenosti stavbnih zemljišč ipd. GURS in FURS bosta imela težave pri določanju pravilne davčne osnove in ustrezni identifikaciji davčnih zavezancev. Urejanje podatkov je dolgotrajen proces, ki ga morajo pristojne institucije izvesti pred uvedbo davka.

Davčna stopnja in poseg v zasebno lastnino

Predlagana davčna stopnja 1,45 odstotkov je bistveno višja od trenutnih obdavčitev nepremičnega premoženja in bo povzročila finančne težave mnogim lastnikom. Obveznost plačila davka bi lahko prisilila ljudi v prodajo nepremičnin, kar bi privedlo do razprodaje slovenskega podeželja, zlasti na obmejnih območjih. Davek na nepremičnine bi moral biti davčno nevtralen: davek ne sme biti tako visok, da bi bistveno posegal v ekonomski položaj zavezanca oziroma v njegove odločitve glede razpolaganja z nepremičnino. Opozarjajo, da previsoka obdavčitev predstavlja poseg v ustavno pravico do zasebne lastnine."

Ohranitev NUSZ – dvojna obdavčitev?

Predlog davka na nepremičnine ohranja nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ), kar bi lahko povzročilo dvojno obdavčitev istih nepremičnin. Predlagan davek predstavlja zgolj dodatno finančno breme in občutek nepravičnosti v davčnem sistemu. Na KGZS predlagajo, da se prepreči morebitno dvojno obdavčitev in zagotovi pravičen davčni sistem.

"Slovensko kmetijstvo je del globaliziranega kmetijskega trga, ki določa cene kmetijskih pridelkov. Stroška, ki bi ga kmet imel zaradi davka na nepremičnine, ne more prenesti na kupca ali potrošnika, saj bo zato še manj konkurenčen v primerjavi z ostalimi kmeti po EU in ostalih delih sveta. Naša država podpira mlade in aktivne kmete ter z njihovo pomočjo razvija podeželje, ob predlagani obdavčitvi nepremičnin pa menimo, da ne bo v Sloveniji ne enega in ne drugega kmeta. Ministrstvo za finance smo pozvali, da idejo o davku na nepremičnine opusti," so še zapisali na Kmetijsko gozdarski zbornici Slovenije.