Mnogi ljudje ob sklenitvi najemne pogodbe niso prepričani, ali je ta pripravljena v skladu z zakonom. Stanovanjski zakon v 91. členu določa bistvene sestavine najemne pogodbe, ki jih podrobneje predstavljamo spodaj.
Ključne značilnosti najemne pogodbe
Najemna pogodba mora vsebovati vsaj naslednje sestavine:
- Opis stanovanja, ki vključuje:
- lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve in način uporabe stanovanja,
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb.
- Podatke o pogodbenih strankah, in sicer:
- ime, priimek in davčno številko lastnika,
- ime in priimek najemnika ter oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje.
- Odpovedne razloge, kot jih določa 103. člen SZ-1. V tem primeru gre za 3 krivdne odpovedne razloge, kamor sodi predvsem povzročanje večje škode na stanovanju, opravljanje dejavnosti v stanovanju proti pravilom ter ne vzdrževanje stanovanja.
- Vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj.
- Medsebojne obveznosti pogodbenih strank glede uporabe in vzdrževanja stanovanja ter skupnih delov stavbe.
- Višino najemnine, način in roke plačevanja.
- Način plačevanja stroškov, vključno z:
- individualnimi obratovalnimi stroški (npr. za elektriko, vodo, ogrevanje),
- skupnimi obratovalnimi stroški za skupne dele stavbe.
- Način uporabe stanovanja in določila o preverjanju pravilne uporabe stanovanja s strani lastnika.
- Trajanje najemnega razmerja, če je najem sklenjen za določen čas.
- Način predaje stanovanja.
Pomembna pravila za najemna razmerja
- Natančen opis stanovanja: Stanovanje mora biti jasno opisano z zemljiškoknjižnimi podatki, kot so identifikacijska številka, naslov, površina in pripadajoči prostori.
Primer: Stanovanje z ID številko 5, v stavbi št. 523, k.o. Vič, površine 52 m², s pripadajočo shrambo 2 m², na Ljubljanski cesti 1, Ljubljana. - Način uporabe: Če ni posebej določen, najemnik uporablja stanovanje v skladu z načinom, ki bi ga uporabljal lastnik, ob spoštovanju hišnega reda in omejitev pogodbe. Najemna pogodba lahko določi strožje pogoje, kot je na primer prepoved kajenja.
- Aneks k pogodbi: Na zahtevo najemnika mora lastnik skleniti aneks, če se število oseb poveča zaradi zakonske obveznosti preživljanja. Za druge osebe je sklenitev aneksa potrebna le, če je stanovanje po velikosti primerno za več oseb.
Obratovalni stroški
Najemnik je primarno odgovoren za plačilo vseh obratovalnih stroškov, kot določa 94. člen SZ-1. Obveznost etažnega lastnika za te stroške je zgolj subsidiarna, vendar pogodbeni dogovor med lastnikom in najemnikom lahko določa drugačna pravila.
Pravice in obveznosti ob izselitvi
- Najemnik ima pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, če jih je opravil s soglasjem lastnika in če gre za odpoved najemne pogodbe (98. člen SZ-1). Ta pravica ne velja, če najemnik uporablja stanovanje brez pravnega naslova ali če najemno razmerje preneha zaradi poteka časa.
- Če pogodba ne določa roka za izselitev, je najemnik dolžan izprazniti stanovanje takoj oziroma v roku, ki ga določi najemodajalec.
Posebni primeri
- Če je dogovorjeno, da najemnik namesto plačevanja najemnine vzdržuje hišo in okolico, nima pravice zahtevati povrnitve vlaganj.
- Najemna pogodba za določen čas mora vsebovati natančno določen čas trajanja, ki mora biti izražen v pisni obliki, sicer velja, da najemna pogodba ni veljavna.
Te določbe v zakonu tako zagotavljajo jasno razmejitev pravic in obveznosti med najemnikom in lastnikom ter urejajo ključne vidike najemnih razmerij.
