Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je bil sprejet z jasnim namenom: zaščititi kupce pred tveganjem, da prodajalci ne bi izpolnili svojih obveznosti. Med ključnimi instrumenti za dosego tega cilja je uvedba bančne garancije za odpravo skritih napak. A kot kaže analiza strokovnjakov in praksa, ta mehanizem pogosto ne zagotavlja pričakovane varnosti za kupce.

Medtem ko nekateri pravni strokovnjaki menijo, da zakon ponekod kupce ščiti celo prekomerno, se izpostavlja, da ključni instituti, kot je bančna garancija, ne delujejo vedno v korist šibkejše stranke – kupca.

Temeljne dolžnosti prodajalca in skrite napake

ZVKSES natančno opredeljuje dolžnosti prodajalca, zlasti glede izročitve nepremičnine, ki ne vključuje le prenosa posesti, temveč tudi pridobitev uporabnega dovoljenja, ustrezne lastnosti nepremičnine in sklenitev pogodbe z upravnikom (če je ta potreben). Bistvenega pomena je, da mora biti nepremičnina izročena brez napak, z ustreznimi dejanskimi lastnostmi.

Zakon loči med očitnimi napakami, ki jih je treba grajati takoj ob prevzemu, in skritimi napakami, ki se pokažejo kasneje. Za slednje veljajo posebni roki za grajanje – dva meseca od odkritja oziroma šest mesecev za napake v solidnosti gradnje.

Bančna garancija kot varovalo?

ZVKSES predvideva, da bi morala bančna garancija kupcu zagotavljati dodatno varnost pri odpravi skritih napak. Bančna garancija je pisna zaveza banke, da bo na zahtevo kupca izplačala določen znesek, če prodajalec ne bo izpolnil svoje obveznosti odprave napak.

Vendar pa se v praksi pojavljajo številne omejitve pri unovčenju te garancije.

Od "nevitalnih" napak do kvoruma etažnih lastnikov

Ena ključnih težav je, da se bančna garancija po zakonu nanaša na skrite napake, ne pa tudi na očitne. Poleg tega ZVKSES v četrtem odstavku 26. člena dopušča možnost, da investitor namesto neposredne izročitve bančne garancije kupcu, pri notarju deponira garancije, ki jih je prejel od izvajalcev vitalnih delov stavbe (fasada, streha, inštalacije itd.).

Tu se pojavi prva težava: številne skrite napake, ki jih kupci uveljavljajo, se ne nanašajo na vitalne sklope. Pogosto gre za izvedbene pomanjkljivosti pri notranji obdelavi, kot so razpoke v ometu, poškodbe parketa, slabo izvedene fuge ali napačno montirana vrata. Čeprav te napake zmanjšujejo kakovost bivanja, jih zakon pogosto ne šteje za "vitalne", zato niso nujno zajete v obsegu bančne garancije.

Druga pomembna ovira je pogoj za unovčenje garancije pri večstanovanjskih stavbah: soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj najmanj polovico solastniških deležev. V primerih, ko investitor še ni prodal večine stanovanj, posamezni kupec praktično nima možnosti doseči potrebnega kvoruma. Notar, ki sicer deluje v imenu vseh etažnih lastnikov, brez izrecne zahteve večine garancije ne more unovčiti.

Posledično je kupec s skrito napako v svojem stanovanju prisiljen iskati pravico prek sodne poti, in sicer z aktivacijo nepravdnega postopka za nadomestitev odločitve etažnih lastnikov. Ta postopek je dolgotrajen, zapleten in finančno zahteven, poleg tega pa ga je mogoče uporabiti le za posle rednega upravljanja, ki so nujni in v korist celotne skupnosti. Napake v posameznem stanovanju pogosto ne izpolnjujejo teh kriterijev.

Zakonodajalec bi moral zaščititi kupce učinkoviteje

Analiza kaže, da je dejanska možnost unovčenja bančne garancije za kupce stanovanj precej omejena. Ključni problem je, da standardna bančna garancija pogosto ne zajema napak, ki se v praksi najpogosteje pojavljajo. Dodatno oviro predstavlja pogoj soglasja večine etažnih lastnikov, ki ga je v mnogih primerih nemogoče doseči.

Zato se postavlja vprašanje, ali bančna garancija v sedanji obliki resnično izpolnjuje svoj namen varstva kupcev. Da bi se to spremenilo, bi bilo nujno razmisliti o spremembah zakonodaje, ki bi:

  • Natančneje opredelila obseg bančne garancije, tako da bi zajemala tudi pogoste izvedbene in funkcionalne napake v posameznih enotah.
  • Odpravila ali prilagodila pogoj soglasja večine etažnih lastnikov za unovčenje garancije, zlasti v primerih, ko investitor še vedno obvladuje večinski delež. Morda bi bilo smiselno uvesti pravilo, da investitor v zvezi z neprodanimi enotami nima glasovalne pravice pri odločanju o unovčenju bančnih garancij.
  • Poenostavila postopek unovčenja bančne garancije za posameznega kupca, brez potrebe po dolgotrajnih sodnih postopkih.

Le z učinkovitejšo ureditvijo bančnih garancij bo ZVKSES resnično dosegel svoj temeljni cilj – zagotoviti ustrezno pravno varnost kupcem stanovanj in enostanovanjskih stavb. V nasprotnem primeru bo ta instrument ostal le formalna varovalka z omejenim dejanskim učinkom.