V prvih šestih mesecih lanskega leta se je na slovenskem nepremičninskem trgu nadaljeval trend upadanja števila sklenjenih kupoprodajnih pogodb, ki se je začel predlani, je v svojih ugotovitvah novembra zapisala Geodetska uprava RS (Gurs). Skokovita rast cen nepremičnin, ta je bila izrazita predvsem v prvem polletju 2022, se je medtem povsem umirila. Takšen zaključek nam ponudi tudi Branko Potočnik, direktor družbe INSA Nepremičnine, ki pravi, da so cene nepremičnin trenutno stabilne. »Visok porast v obdobju po covi-krizi se je ustavil, padcev, ki so jih nekateri napovedovali, ni bilo,« za Maribor24.si pojasni Potočnik. Tudi za najem po opažanju sogovornika velja enako kot za prodajo. Trg je stabilen, povpraševanje je veliko, ponudba solidna. 

Boris Lajh, direktor in nepremičninski posrednik Century 21 Maribor City ob tem opozori, da dokler bo povpraševanje večje od ponudbe, cene ne bodo padle. Ko se bo zgradilo toliko novih stanovanj, kot je povpraševanja, bodo cene rasle ali vsaj krajše obdobje ostale na isti ravni, pojasni. Lajh pa nasprotno od Potočnika opaža, da cene najema na zasebnem trgu rastejo, počasi in vztrajno. »Če bi se zares zgodilo, da bi država hitro zgradila večje število najemniških stanovanj in ne bi bilo na razpis za oddajo neprofitnih stanovanj na eno stanovanje 5 do 10 kandidatov, bi cene najemov vsekakor začele padati. Do tedaj, pa ni pričakovati negativnega trenda,« še doda Lajh.

Kakšne pa so sploh cene nepremičnin v Mariboru?

Cene nepremičnin se seveda močno razlikujejo glede na mikrolokacijo v mestu. Na desnem bregu na območju Nove vasi srednje vzdrževana stanovanja dosegajo ceno med 2.100 in 2.200 evrov na kvadratni meter, na levem bregu pa kakšnih 10 odstotkov več, nam pojasni Lajh in nadaljuje, da je na obrobju mesta, kot sta mestni četrti Tezno in Pobrežje, lahko cena tudi kak odstotek nižja. »Cena je vsekakor odvisna od urejenosti samega stanovanja, a je bilo v zadnjem času prenovljeno – okna, talne obloge, kopalnica, kakor tudi načina ogrevanja, primerno vzdrževanega objekta v celoti – fasada, streha, vhodi, hodniki in možnosti parkiranja.«

Nova stanovanja, ki vsa ponujajo standarde, ki so še pred par leti veljali kot nadstandard – talno gretje s pasivnim hlajenjem na individualno toplotno črpalko, trislojno zasteklitvijo s senčili na električni pogon, že dosegajo 3 tisoč evrov na kvadratni meter.

Tudi Potočnik opozori, da so razlike v povprečnih cenah zelo velike, oziroma kar ogromne. »Prodajna cena nepremičnine, ki je v zelo slabem stanju in zasedena z najemnikom, ki plačuje neprofitno najemnino bo pod 1.000 evrov na kvadratni meter, medtem ko lahko urejeno stanovanje na dobri lokaciji zlahka preseže 3.000 evrov na kvadratni meter,« pravi Potočnik.

Na drugi strani se cene najema stanovanj gibljejo okrog 10 evrov na kvadratni meter. Branko Potočnik nam ob tem pove, da so najbolj oddajana manjša stanovanja, pri čemer znaša najemnina za dvosobno stanovanje lahko od 300-700 evrov, odvisno ponovno od velikosti, opremljenosti in seveda lokacije.

Povpraševanje veliko

V Mariboru je trenutno največ zanimanja za stanovanjske nepremičnine, tako stanovanja, kot za stanovanjske hiše na dobri lokaciji po ceni, ki mora biti usklajena z lokacijo, urejenostjo in stanjem nepremičnine, pojasni Potočnik in doda: »Majhna stanovanja so še zmeraj izredno zanimiva, dobro prodajamo tudi hiše in stanovanja primerna za družine«. Opaža še, da je veliko zanimanje tako za nepremičnine nižjega cenovnega ranga – starejša stanovanja potrebna obnove, kot za razkošne stanovanjske hiše in stanovanja.

»Važno je, da cena odraža realno stanje nepremičnine. Kupci so in interes po nakupu je precejšen. Nepremičnine razmeroma dobro in hitro prodamo, v kolikor prodajalci sprejmejo realno oceno svojega stanovanja ali hiše,« pravi Potočnik, Lajh pa temu doda: »Vse tudi najde svojega kupca, če je le ponujena cena v okvirih pričakovanj kupcev in prodajalcev«.

Kako pa kaže na dolgi rok? 

»Vsak človek v Sloveniji in večini sveta potrebuje streho nad glavo in varno zatočišče. V prihodnosti se ne bo spremenilo nič. Še zmeraj bomo potrebovali bivališče. In kakor raste standard, plače, kolikor je inflacije, tudi cene nepremičnin ne bodo padale,« pravi Boris Lajh in h temu doda, da je tudi investiranje kapitala v nepremičnine dolgoročno najboljša naložba, saj vrednost nepremičnin ohranja vrednost v razmerju z inflacijo in rastjo življenjskih stroškov. 

Tudi Branko Potočnik opozori, da nepremičninski trg ni izolirano področje, temveč je del globalnega trga, tako v geografskem smislu, kot tudi z vidika proizvoda, storitev. Vsak gospodarski ali politični dogodek vpliva tudi na nepremičninski trg, tako, kot na vse druge trge.

»Zato velja pri napovedih za nepremičninski trg slediti makroekonomskim kazalnikom. V kolikor se dražijo vhodni elementi za gradnjo nepremičnin (tako material kot storitve), rastejo plače in se draži večina stvari okoli nas ter govorimo o inflaciji, pričakujem, da bodo dolgoročno rasle tudi cene nepremičnin. In to ne samo v Mariboru in Sloveniji, temveč v večini Evropskih držav. Trg z nepremičninami pa je vedno živ, (lahko bolj ali manj), saj večina strank kupuje ali prodaja nepremičnine zaradi lastne stanovanjske potrebe, življenjskih dogodkov ipd. Če živite v garsonjeri in pričakujete drugega otroka, nima smisla čakati, da bodo cene nepremičnin (morda) upadle. Prav tako starejša oseba, ki se zaradi zdravstvenega stanja seli v dom za starejše s prodajo stanovanja ali hiše ne bo odlašala. Večna prodaj ali nakupov je povezanih  s potrebami in življenjskimi dogodki kupce in prodajalcev,« zaključi Potočnik.

Cene stanovanjskih nepremičnin lani porasle najmanj v treh letih

Cene stanovanjskih nepremičnin so bile lani sicer za 6,8 odstotka višje kot predlani, kar je najmanjša podražitev v zadnjih treh letih. Prodanih je bilo za približno četrtino manj stanovanjskih nepremičnin kot leto prej, v Ljubljani se je prodaja rabljenih stanovanj zmanjšala za petino, je minuli teden objavil državni statistični urad.

Po podatkih urada, so se lani najbolj zvišale cene novih družinskih hiš (za 9,5 odstotka), sledile so podražitve novih stanovanj (za 8,0 odstotka), rabljenih družinskih hiš (za 7,9 odstotka) in rabljenih stanovanj (za 5,9 odstotka).

Rabljene stanovanjske nepremičnine so se v zadnjem četrtletju lani v četrtletni primerjavi zvišale za 2,3 odstotka. Pri tem so se cene rabljenih stanovanj zvišale za 3,6 odstotka, cene rabljenih družinskih hiš pa za 0,2 odstotka. Rabljena stanovanja so se v tej primerjavi najizraziteje podražila v Ljubljani (za 3,8 odstotka), sledile so podražitve v preostali Sloveniji (za 3,1 odstotka) in v Mariboru (za 2,9 odstotka).

Nove stanovanjske nepremičnine so se v zadnjem četrtletju na četrtletni ravni podražile tretjič zapored, tokrat za tri odstotke. Pri novih stanovanjih so se cene zvišale za 3,5 odstotka, pri novih družinskih hišah pa za 1,4 odstotka.

Skupna vrednost prodanih stanovanjskih nepremičnin v letu 2023 okor 1,4 milijarde

Skupna vrednost stanovanjskih nepremičnin, prodanih v letu 2023, je znašala okrog 1,4 milijarde evrov ali okoli petino manj kot leto prej. Skupno je bilo prodanih 9786 stanovanjskih nepremičnin, kar je približno četrtino manj kot v 2022. V zadnjem četrtletju je skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin znašala 372,5 milijona evrov, to je okoli desetino več kot v tretjem četrtletju in približno enako kot v zadnjem četrtletju predlani. Skupno je bilo prodanih 2420 stanovanjskih nepremičnin, kar je na ravni četrtletja prej in za okoli 15 odstotkov manj kot v zadnjem četrtletju 2022.

Število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin je tri četrtletja zapored ostalo približno enako. V zadnjem lanskem četrtletju se je prodalo okoli 2300 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, skupna vrednost prodaj pa je bila 331,3 milijona evrov.

Novih stanovanjskih nepremičnin je bilo prodanih 118. Skupna vrednost prodaj je bila 41,2 milijona evrov, kar je okoli 60 odstotkov več kot v tretjem četrtletju in 15 odstotkov več kot v zadnjem četrtletju predlani.