Novogradnje v Mariboru doživljajo svojstveno nepremičninsko renesanso, a vsi ponudniki bi želeli iztržiti čim več. Pa si lahko Mariborčani sploh privoščimo nepremičnine po takih cenah?

Cene gradbenih zemljišč v Mariboru gredo v nebo. Tudi cene novogradnje niso prav nič privlačne za Mariborčane, zlasti mlade družine, ki si želijo lastne hiške ali stanovanja, a ne dobijo kredita. Ker, roko na srce, četudi se socialno stanje v mestu izboljšuje, tudi slika zaposlovanja kaže trend na bolje, pa slednje prav nič ne velja, če so vsi zaposleni za določen čas ali prekarno ali pa zaslužijo premalo, da bi se lahko zakreditirali do konca življenja. Ravno slednje je pričakovati glede na trenutno nepremičnino stanje v mestu, ki raste kot gobe po dežju. Z njim pa tudi cene. Prav zato je glede na trenutno nepremičninsko renesanso nerealno pričakovati, da se zapolnijo vse kapacitete in odkupijo vse novogradnje oziroma gradbena zemljišča.

“Nepremičninska zgodba v Sloveniji in predvsem v Mariboru je trenutno »pravljična«. Prodajalci in investitorji pa igrajo vlogo volka, ki bi želel požreti pujske s hiškami vred,” je za naš medij nepremičninsko stanje simbolično povzela Mojca Žižek Mesarec, iz Galea nepremičnine.

Gre za cene, ki so absolutno previsoke za Mariborčane

Pa si poglejmo realno sliko. Na vseh koncih mesta se trenutno gradi ali prodaja novogradnja. Trenutno se denimo na Studencih in v Radvanju gradi več naselij s hišami ter premium stanovanji. Za gradbeno zemljišče v izmeri 537 kvadratnih metrov, z vso komunalno infrastrukturo, je potrebno odšteti slabih 107 tisočakov brez DDV, potem pa prišteti še 15 tisočakov za izvedbo komunalnih priključkov in KP MOM za gradnjo hiše. Skupno pridemo na 154.000 evrov za parcelo v osrčju Maribora, s pogledom na Pohorje. Kje je še hiša.

Po besedah Mojce Žižek Mesarec se realno cene na tem področju gibljejo maksimalno do 150 evrov na kvadratni meter, zato se strinja, da gre pri zgornjem primeru za cene, ki so absolutno previsoke za povprečnega Mariborčana. Potem so tu še novogradnje, kjer za manjše 3-sobno stanovanje zahtevajo zaokroženo 120.000 evrov, v Radvanju pa se lahko odločite za nakup novogradnje hiše dvojčka, če imate seveda na voljo slabih 290.000 evrov. Skoraj 300.000 za dvojčka? Navite cene, zlasti glede na trenutno poplavo nepremičnin, bi lažje razumeli, če bi bilo ponudbe premalo in bi si tistih nekaj ponudnikov takšne cene lahko privoščilo.

“Pred časom smo recimo prodali komunalno urejeno zemljišče pod Pohorjem, velikosti 1157 kvadratnih metrov za 125 evrov na kvadratni meter,” je pojasnila. Torej tudi to se da.

“Pameten kupec ne kupuje po teh cenah”

Nepremičninski trg je dolgo stagniral, povpraševanje je bilo veliko, kapacitet pa nič. Sedaj je ravno obratno, kapacitet je ogromno, prav tako povpraševanja, a ljudje si tega ne morejo privoščiti.

“Cene gradbenih zemljišč, kot tudi cene nepremičnin so trenutno previsoke, zaradi splošnega nepremičninskega stanja in kroničnega pomanjkanja. Današnje cene so »podivjane« in vsi hitijo s prodajo nepremičnin, saj se zavedajo, da tega trg dolgo ne bo prenesel. Vsekakor menim, da »pameten« kupec trenutno ne kupuje po teh cenah.”

Največ povpraševanja streljaj iz Maribora

Na trgu je trenutno največ povpraševanja po zemljiščih v neposredni bližini Maribora, recimo Hočah, Račah, Dravskem dvoru, Pernici. Trenutno se povprašuje po parcelah okrog 500 kvadratnih metrov z urejeno infrastrukturo in povezavami (šole, vrtci, trgovine, avtocestna povezava). Kadar pa gre za zemljišča v samem mestu, je pomembna predvsem mikrolokacija. Ker pa je teh obstoječih zemljišč malo, povpraševanje pa veliko, so temu primerno tudi »navite« cene. Pri zemljiščih na obrobju mesta pa je pomembna predvsem funkcionalna ureditev naselja in povezanost z mestom.

In kdo kupuje?

Kot je še dejala naša sogovornica, v Mariboru še vedno primanjkuje stanovanjskih enot za mlade družine. “Zraven vseh teh pa imamo vse več strank iz tujine in osrednje Slovenije, ki v Mariboru dolgoročno vidijo prihodnost in nepremičnine kupujejo za investicijo.”  Prav tako je mnenja, da mora MOM na nivoju mesta napraviti dolgoročni plan za širjenje mesta in podroben prostorski načrt. Le tako se bo namreč stabilizirala nepremičninska situacija. Trenutno Maribor namreč nima sprejetega prostorskega plana, ki bi urejal širitve in dolgoročno strategijo razvoja mesta. “Do takrat pa bomo Mariborčani plačevali več kot je potrebno.”

Namesto države trg narekujejo zasebniki

Trenutno stanje je pač takšno, da je zaradi pomanjkanja stanovanjske politike ponovno prevladal kapital in zasebni vlagatelji, ki narekujejo trg. Stanovanja se bodo drago prodala in še dražje oddajala, a vprašanje, za koliko časa. Da se ne bi na koncu pripetilo, da bodo zaradi previsokih cen tudi v Mariboru samevala stanovanja, ki jih nihče ni kupil, zadolžena podjetja pa tako ne bodo mogla povrniti kreditov (sodeč po SURS imamo v Sloveniji še vedno približno 170.000 povsem praznih stanovanj).

Zakaj se ne zgledujemo po boljših?

Samo za primerjavo. Sodeč po raziskavi Inštituta za študije stanovanj in prostora iz leta 2015, je Slovenija za novogradnjo namenila 26 milijonov evrov, Avstrija pa kar 642 milijonov evrov. Medtem pa se Slovencem nalaga, da raje najamejo kredit, ki ga bodo odplačevali do konca življenja, saj najemnih stanovanj po normalni, subvencionirani ceni sploh ni. Namesto da bi se zgledovali po Dunaju, kjer v podnajemniškem subvencioniranem stanovanju živi 6 od 10 meščanov in kjer se trenutno gradi še 20.000 novih stanovanj. V Dunaju država oziroma mesto oddaja stanovanja po subvencioniranih cenah kar 3,5-krat več kot zasebniki.