Slovenski nepremičninski trg se zadnja leta sooča s številnimi izzivi in spremembami, od rasti cen in omejene ponudbe do vplivov širšega gospodarskega okolja. Da bi bolje razumeli trenutno dogajanje, smo se obrnili na tri pomembne akterje v svetu nepremičnin: CENTURY 21 (C21) Maribor City, Keller Williams (KW) Slovenija in Novogradnje Maribor. Skupaj smo raziskali aktualne trende, kupno moč Mariborčanov, zanimanje za novogradnje ter vpliv gospodarskih razmer na odločanje kupcev in prodajalcev.

Kakšno je trenutno stanje na nepremičninskem trgu v Mariboru in okolici?

Kot pojasnijo v največji tehnološki nepremičninski družbi, Keller Williams Slovenija, je leto 2024 zaznamovalo občutno nižje število prodaj, kljub temu, da je na eni strani zaznati veliko povpraševanje. "Kupci se soočajo z visokimi cenami, ki že več kot desetletje vztrajno rastejo. V Mariboru beležimo rekordno povprečno ceno realiziranih poslov - več kot 2.400 €/m². Na drugi strani opažamo, da prodajalci pogosto zahtevajo še višje cene, kar je sicer upravičeno pri nepremičninah na nadpovprečnih lokacijah in z nadpovprečno kakovostjo. Kadar temu ni tako, kupci takšnih nepremičnin preprosto ne kupijo," izpostavijo. 

CENTURY 21 in Novogradnje Maribor medtem zatrjujejo, da je nepremičninski trg še vedno živahen in aktiven, a se je dinamika nekoliko prilagodila novim gospodarskim razmeram po burnem obdobju rasti. Po besedah Borisa Lajha, direktorja agencije CENTURY 21, je stanje na nepremičninskem trgu v Mariboru in okolici skrajno evforično: "Praktično je ni nepremičnine, za katero bi lahko rekli, da ni interesa s strani kupcev. Zaplete se le pri hišah, ki niso skladne ali legalne."

"Cene so se ustalile in večjih nihanj ni, zato govorimo o nekakšnem 'platoju'. Kljub temu zanimanja za nakup ni zmanjkalo. Kupci še vedno aktivno iščejo kakovostna, sodobna stanovanja na dobrih lokacijah. Ravno tu imamo kot Novogradnje Maribor močno prednost. Smo največji ponudnik novogradenj v vzhodni Sloveniji, zato lahko ponudimo nekaj za vsak okus, od funkcionalnih garsonjer za posameznike do prostornih štirisobnih stanovanj za družine. Naše lokacije niso naključne - gradimo tam, kjer si ljudje res želijo živeti," izpostavijo pri Novogradnjah Maribor.

"Kljub močnemu interesu kupcev je število prodaj upadlo"

Sogovorniki se strinjajo, da je kljub močnemu interesu, število uresničenih prodaj v zadnjem letu upadlo. "Kakor v svojem poročilu o trgu nepremičnin navaja GURS, je speljanih poslov v Mariboru in okolici sicer nekaj manj, a to je le zato, ker ni dovolj novogradenj in posledično lastniki svojih rabljenih nepremičnin ne dajo na trg saj se nimajo kam preseliti," pojasni Lajh in doda, da se rabljena stanovanja prodajo praktično čez noč, in sicer tako, da se običajno za nakup poteguje večje število kupcev. Seveda je pogoj, da že pri začetni ponudbeni ceni ni pretiravanja.

Daniel Angel Sauli, direktor nepremičninske družbe KW ponazori, da so v drugi polovici leta 2024 beležili približno 50 prodaj stanovanj mesečno, kar je občuten padec v primerjavi s 70 v letu 2023 in 100 v letu 2022. Razlogov za takšno stanje je, po njihovem mnenju več:

  • Pomanjkanje primerne ponudbe: to so nepremičnine s primerno ceno glede na njihovo stanje in lokacijo;
  • Pretekle podražitve financiranja, čeprav obrestne mere že lep čas ponovno padajo: veliko kupcev, ki so se takrat umaknili s trga, se še ne zaveda, kakšen prihranek jim prinašajo trenutne razmere;
  • Pričakovanja, da bodo cene začele padati: kupcem, ki kupujejo za dolgoročno bivanje ob tem svetuje, da je pravi čas za nakup vedno, saj nepremičnine dolgoročno pridobivajo na vrednosti. "Tistim, ki kupujejo s financiranjem, pa še posebej poudarjam pomen ugodnih obresti. Že 1-odstotno znižanje obrestne mere pomeni za kupca z 20-letnim posojilom kar 14 % prihranek," je poudaril Sauli.

Luka Jurič (Novogradnje Maribor) pa je medtem dejal, da so njihovi projekti kljub vsemu izjemno zaželeni, saj so skoraj vsa stanovanja prodana že v predprodaji, preden je gradnja sploh zaključena. "To jasno kaže, da zaupanje kupcev ostaja močno. Res je, da se je splošna dinamika prodaj v zadnjih dveh letih nekoliko spremenila zaradi višjih obrestnih mer in strožjih kreditnih pogojev. A s trendom padanja obrestnih mer se razmere normalizirajo in povpraševanje znova raste. Interes za naše projekte je velik, kupci pa iščejo kakovostno bivanje, sodobne soseske in varno naložbo," je zagotovil.

Kupci so vse bolj zahtevni

Na nepremičninskem trgu se, po mnenju sogovornikov, vse bolj uveljavlja miselnost, da zgolj "imeti nepremičnino" ni več dovolj. Kupci postajajo izbirčni, v ospredje pa prihajajo kakovostna gradnja, energetska učinkovitost, urejena dokumentacija in sodoben dizajn. 

Daniel Angel Sauli pri tem poudarja, da je vse več kupcev izredno pozornih na dokumentacijo: "V Sloveniji je žal še vedno veliko hiš, ki niso usklajene z dokumentacijo, kar predstavlja veliko tveganje. Prav zato je sodelovanje z izkušeno in odgovorno agencijo še toliko pomembnejše," pove in doda, da se na trgu prodajajo predvsem kakovostne nepremičnine, "vse, kar ni kakovostno, pa se mora temu primerno odražati v ceni". Podobno opaža tudi Boris Lajh. "Glede na način življenja so se pričakovanja kupcev spremenila v tej meri, da bi danes vsi, ali pa vsaj večina kupcev, želela imeti urejeno rabljeno stanovanje ali hišo in da jim ne bi bilo treba več posebej vlagati v obnovo, ki je postala zaradi rasti stroškov prenove in nedosegljivosti mojstrov, za marsikoga misija nemogoče," pojasni.

Na področju novogradenj pa pričakovanja segajo še dlje. Luka Jurič pojasni, da so sodobni kupci bolje informirani in aktivneje vključeni v proces nakupa. Pričakujejo višje bivalne standarde, energetsko učinkovitost, sodoben dizajn in pametne rešitve. V njihovem podjetju zato denimo vlagajo v razvoj digitalnih orodij, kot je virtualna resničnost, saj lahko s pomočjo VR očal kupcem realistično in v merilu prikažejo še neizgrajeno stavbo, stanovanje ali celotno sosesko. Pri tem opozori še na en pomemben trend, ki vpliva na mnenje kupcev. "V zadnjih letih opažamo, da se cenovna razlika med novimi in rabljenimi nepremičninami vse bolj zmanjšuje. V določenih primerih so lahko rabljena stanovanja celo cenovno primerljiva ali dražja od novogradenj na podobnih lokacijah," pojasni Jurič in doda, da ključna razlika med novogradnjo in rabljenim stanovanjem ni zgolj v ceni, temveč v sami vrednosti, ki jo kupec prejme.

Se nam res obeta nepremičninska kriza?

Čeprav se v javnosti v zadnjem času vse pogosteje pojavljajo špekulacije o morebitni prihajajoči nepremičninski krizi, številni podatki in mnenja sogovornikov kažejo drugačno sliko. V Mariboru je bila, po podatkih nepremičninske družbe KW, leta 2007 povprečna cena stanovanja 1.270 evrov za kvadratni meter, danes pa znaša približno 2.432 evrov. Če bi upoštevali dolgoletno povprečno rast cen v višini okoli 4-odstotke letno, bi današnja cena morala znašati približno 2.474 evrov za kvadratni meter, kar pomeni, da je realna vrednost celo 1,7 % višja od trenutne. Za večjo spremembo bi moralo priti do občutnega povečanja ponudbe, na primer z uvedbo davka na nepremičnine, omejitvijo kratkoročnega oddajanja in aktivno stanovanjsko politiko države.

"A če smo pred volitvami slišali obljube o gradnji 20.000 stanovanj, zdaj govorimo o številki 2.000 do 3.000 in še ta ni bila realizirana. Vpliv lahko imajo tudi gospodarske krize in mednarodni konflikti, a dejstvo ostaja: v teh časih so nepremičnine še vedno najvarnejša oblika premoženja."

"Kljub parcialnim interesom nekaterih analitikov se ne bo zgodila nobena kriza. Kvečjemu je pričakovati, da se bodo cene še naprej zviševale," meni Boris Lajh, direktor CENTURY 21 Maribor City. "Če se ozremo na čisto ekonomsko logiko, z vsakokratnim zniževanjem ključne obrestne mere centralnih bank, je vsakokrat več kreditno sposobnih kupcev nepremičnin in s tem večji pritisk za nakup vseh vrst nepremičnin, ki jih, kakor smo zgoraj že ugotovili, na trgu ni dovolj. To pomeni, če je več povpraševanja kot ponudbe, cene padajo? Po ekonomski logiki prav nasprotno. Kriza lahko nastane le, če bodo investitorji omejeni pri investiranju v nove nepremičnine, zaradi česar bo zmanjkalo nepremičnin. In bodo cene le še iz leta v leto višje. Ozrimo se še v ugotovitve nekaterih, da smo v Sloveniji tako zaverovani v to, da bi imeli lastno nepremičnino v kateri bivamo, po možnosti še rezervno, ki jo oddajamo v najem in si s tem zagotovimo dodatno rento k mizernim pokojninam. To je najstabilnejša naložba, ki bo vedno zagotavljala ohranjanje vrednosti kapitala. Vse ostale naložbe v vrednostne papirje in kriptovalute so zelo volatilne in lahko čez noč izgubijo velik del svoje vrednosti. Ne pa nepremičnina," še opozori.

Podobno meni tudi Luka Jurič, ki pričakuje nadaljnjo stabilizacijo trga in bolj premišljeno obnašanje kupcev: "Verjamemo, da bodo v prihodnosti uspešna predvsem podjetja, ki gradijo premišljeno, kakovostno in z jasno vizijo dolgoročne vrednosti – kar odlikuje tudi nas. Ključno prednost bodo imela tista podjetja, ki bodo znala ponuditi več dodane vrednosti. Mi to že uresničujemo npr. s paketi opreme, ki kupcem omogočajo, da prevzamejo že popolnoma opremljeno novo stanovanje, brez dodatnih skrbi, usklajevanj z izvajalci ali dolgotrajnega opremljanja. Takšna rešitev prinaša več udobja, prihrani čas in zmanjšuje stres ob selitvi – kar sodoben kupec še kako ceni. Naš ključni cilj tako ostaja ohranjanje zaupanja kupcev ter gradnja kvalitetnih stanovanj ter sosesk."

Sogovorniki ostajajo optimistični

Zdi se, da sogovorniki kljub določenim izzivom ostajajo optimistični in predvsem osredotočeni na dolgoročne cilje. Vsi trije soglašajo, da umik z neprimičninskega trga ni v načrtu. Pri Keller Williams Slovenija to razumejo tudi kot osebno strategijo finančne varnosti. "Osebno nenehno povečujemo svoj portfelj naložbenih nepremičnin, saj to vidimo kot najbolj zanesljivo pot do pokojnine z rento, ki si jo želimo. Tako nismo odvisni od odločitev vlade o upokojitvenih pogojih," pojasnijo in dodajo, da renta, ki si jo ustvarimo z naložbo v nepremičnine, ne ugasne z nami, temveč ostane našim najdražjim.

Tudi pri CENTURY 21 Maribor City ne načrtujejo zmanjšanja aktivnosti, nasprotno, še naprej stavijo na zaupanje strank in kakovostno posredovanje. "S strokovnim in profesionalnim odnosom ter veliko mero empatije vztrajamo pri vzpostavitvi zaupanja vrednega poslovanja, zato nam vedno več strank tudi zaupa svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnine," pravi Lajh in doda, da verjame, da jim bodo stranke še naprej zaupale saj "ponujajo prvovrstno storitev pri posredovanju pri prodaji nepremičnin, za katere je večina lastnikov vlagala celo življenje ali celo celo življenje več generacij".

Medtem Novogradnje Maribor napovedujejo celo povečanje ponudbe. "Glede na število projektov v pripravi, razpoložljiva zemljišča v naši lasti ter zmogljivosti pričakujemo občutno rast v prihodnjem obdobju," pojasni Jurič. Doda pa, da tempo realizacije projektov pogosto zavirajo administrativne ovire, kot so zapleteni postopki za pridobivanje dovoljenj ali omejitve, povezane z varovanjem okolja in dediščine. "Gre za administrativno zahteven proces, ki pogosto predstavlja eno večjih ovir pri uresničevanju gradbenih načrtov," zaključi.