Po zadnji finančni krizi leta 2009 so številni analitiki govorili, da takratno dogajanje ne bo imelo nobenega vpliva na slovenski nepremičninski trg. Nekateri posamezniki pa so napovedovali, da bo cenam nepremičnin storjena velika škoda, kar pa se ni zgodilo. Takrat so sicer cene nepremičnin zaradi napačnih napovedi ekonomskih in političnih analitikov res malenkostno padle, z letom 2015 pa je postalo jasno, da na trgu ni dovolj nepremičnin.
Boris Lajh, direktor leta 2016 ustanovljene nepremičninske agencije Century21 Maribor City, v kateri je 23 zaposlenih, med njimi 20 nepremičninskih posrednikov z licenco in dve pravnici, ob tem dodaja, da se je takrat povpraševanje po nepremičninah začelo povečevati. »Tudi današnja kriza v Ukrajini bi morala imeti za posledico še večje povpraševanje po nepremičninah, v katere ljudje vlagajo svoje prihranke. V primeru, da bi se vojna razširila proti zahodu, bi sicer valute in vrednostni papirji izgubljali na vrednosti, zgodovina pa nas uči, da na drugi strani nepremičnina na dolgi rok vrednosti nikoli ne izgubi. Zemlja in posledično kvadratni meter stanovanja je vedno najbolj stabilna naložba. Četudi se denimo v vojni poruši celotna infrastruktura, bi se v določenem trenutku lastnina ponovno vzpostavila. To je seveda izjemno skrajna situacija.«

Če bo na trgu več stanovanj, se bo rast cen umirila, ne bo pa padla

Večletnemu povečevanju povpraševanja po nepremičninah pa nikakor ne sledijo novogradnje. »Analize iz časa slovenske osamosvojitvene vojne so govorile, da bi moral slovenski trg plasirati 10 tisoč nepremičnin na leto, da bi lahko stabilizirali cene in dejali, da je stanovanj dovolj. Z vso današnjo gradnjo teh številk ne dosegamo. Še najbližje smo temu bili v največji ekspanziji gradnje v lanskem in predlanskem letu, ko je bilo zgrajenih približno pet tisoč stanovanjskih enot. Posledično danes ni izbire ne med novogradnjami in ne med rabljenimi stanovanji. Kakor hitro se pojavi prodajni oglas, je stanovanje praktično prodano čez noč,« še opozarja Lajh in doda, da bi bilo potrebno, če želimo trend obrniti, z garancijami za bančne kredite podpreti investitorje večstanovanjskih gradnje in stanovanjskih hiš. Samo v tem primeru, če bomo imeli stanovanj dovolj, cene teh ne bodo več tako rasle. Ne bodo pa, kot pravi naš sogovornik, padle: »Če že, samo za nekaj kratkih trenutkov, globalno in dolgoročno pa cene zagotovo ne bodo padle. Razen umetno, kar se je zgodilo samo v Sloveniji med leti 2009 in 2012. Od takrat naprej pa cene nepremičnin samo rastejo.«

Zakaj so stanovanja, v katerih živijo najemniki, prazna?

Na drugi strani pa imamo najemniški trg stanovanj, ki pa je stvar države. »Šele v zadnjem obdobju se javni stanovanjski sklad ukvarja z najemniškimi stanovanji. Pred tem je bila zgrešena njegova politika, saj so gradili stanovanja za prodajo na trgu. To je bila po mojem mnenju popolnoma zgrešena politika države. Država bi namreč morala, že zaradi tega, da ne bi prihajalo do neprijavljenih najemniških stanovanj, vzpodbujati najemniški trg. Govorimo, da je v Sloveniji 140 tisoč praznih stanovanj v zasebni lasti. Sprašujem se, zakaj so ta stanovanja, v katerih najemniki živijo, prazna?»

Nepremičnina je varna naložba

Nepremičnina je tako po Lajhovem mnenju dobra naložba: »Za tiste, ki želijo plasirati finančna sredstva, je nepremičnina zagotovo varna naložba, ni sicer tako donosna kot npr. vrednostni papirji, je pa stabilna. In koliko danes znaša povprečna cena kvadratnega metra stanovanja? »Tega ne moremo določiti, saj se cena postavlja glede na lokacijo in urejenost posamezne nepremičnine. Okvirno pa srednja cena znaša od 1.500 do 5.500 evrov (najnižja in najvišja oglaševana cena), odvisno od nepremičnine.«

Nepremičninski posrednik je dolžan preveriti stvarno in pravno stanje vsake nepremičnine

Da bodo prodaja, nakup, najem, oddaja ali menjava nepremičnine čim bolj varni, Boris Lajh z nepremičninske agencije Century21 Maribor City, ki je sicer prva, ustanovna in največja agencija omenjene blagovne znamke v Sloveniji, še posebej izpostavlja naloge nepremičninskih posrednikov. »Da nepremičninski posredniki dobijo licenco in so vpisani v imenik, morajo izpolnjevati več pogojev. K izpitu ne morejo pristopiti, če nimajo vsaj šeste stopnje izobrazbe. Po opravljenem izpitu pridobijo licenco, ki jo morajo obnavljati na najmanj vsakih pet let. Nepremičninski posrednik je dolžan preveriti stvarno in pravno stanje vsake nepremičnine. Ali ima ta gradbeno in upravno dovoljenje, ali je namenska raba pravilna, je res locirana na navedenem zemljišču, je prodajalec res njen lastnik oziroma ali so v povezavi z nepremičnino v veljavi kakšne omejitve, ki onemogočajo prodajo. Preveriti je potrebno tudi, v kakšnem stanju je stanovanje ali stanovanjska hiša. Če gre npr. za očitna odstopanja gradnje od projektne dokumentacije, nepremičninske agencije zberemo dokumente, s katerimi kupcu zagotavljamo varen pravno veljavni nakup, in to še pred podpisom kupoprodajne pogodbe, ki jo mora z naše strani sestaviti univerzitetni diplomirani pravnik. Poskrbimo tudi za to, da je vnaprej plačana ara na varnem.«

Nepremičninski posredniki po zakonu jamčimo, da smo res pregledali vso dokumentacijo, če tega ne storimo, smo v prekršku. Na drugi strani pa davčna uprava odmeri davek brez preverjanja dejanskega stanja, notar pri uverjanju ali sestavljanju pogodbe ne preveri, ali ima objekt gradbeno dovoljenje ali ne …

»Nepremičninski posredniki po zakonu jamčimo, da smo res pregledali vso dokumentacijo, če tega ne storimo, smo v prekršku. Na drugi strani pa davčna uprava odmeri davek brez preverjanja dejanskega stanja, notar pri uverjanju ali sestavljanju pogodbe ne preveri, ali ima objekt gradbeno dovoljenje ali ne, … Posledično pa je veliko število ljudi, ker država in notarji veljajo za osebe javnega zaupanja, lahko zavedenih. V praksi se tako dogaja, da je kupec zaveden, in da nepremična ni takšna, kot je pričakoval, da je kje skrita kakšna hipoteka. Obstajajo primeri, ko so kupci pred podpisom glavne pogodbe, potem ko so že nakazali aro, ugotovili, da se ne pogovarjajo s pravim lastnikom nepremičnine, da zemljiško knjižno dovolilo, ker sta pogodbo sestavljali dva laika, nima pravnega preizkusa za vpis v zemljiško knjigo, da ni gradbenega dovoljenja in podobno.«

Boris Lajh ob tem opozarja, da lastniki velikokrat nepremičnino ocenijo previsoko ali prenizko. »Nepremičninski posredniki smo v tem primeru tisti, ki po izkušnjah in primerljivih prodajah svetujemo lastnikom glede realnih cenitev. Za primer naj navedem, da je lahko vrednost stanovanj na isti lokaciji različna, če je npr. eno drugače pozicionirano ali bolj kvalitetno prenovljeno.«

V nepremičninski agenciji stranko spremljajo vse do izdelave primopredajnega zapisnika

Prvi korak vseh, ki želijo prodati, kupiti, oddati ali menjati nepremično, bi moral biti obisk nepremičninskega posrednika, ki stranki pojasni, kaj je sploh smiselno storiti z nepremičnino. »Nepremičninski posredniki imamo vsa pravna, strokovna in svetovalna znanja. V primeru prodaje nepremičnine je pomembno, da vsa komunikacija s potencialnimi kupci poteka prek nas, s čimer se izognemo vplivanju kupcev na prodajalce v smislu nižje cene. Posel nepremičninski posredniki pripeljemo tako daleč, da prodajalci, razen razčiščevanja morebitnih dolgov ali vpisov manjkajoče lastnine, nimajo s svojo nepremičnino nobenega pravnega posla. To pomeni, da postopek pripeljemo vse do notarske overitve. Sestavimo kupoprodajno pogodbo, zberemo dokumentacijo, opravimo potrebne prijave, … Na koncu smo prisotni tudi pri primopredaji nepremičnine, kjer napravimo primopredajni zapisnik, če pa je takšna želja, pa tudi obvestimo dobavitelje komunalnih priključkov o spremembi lastništva.«

Pomembno je, da so prodajni oglasi preverjeni

Na nepremičninsko agencijo pa se velja obrniti tudi v primeru, da želimo nepremičnino kupiti. S tem si kupec zagotovi varen posel. »Če npr. kupec stanovanja naleti na oglas fizične osebe, pa četudi vse kaže, da gre za pošteno ponudbo, še vedno nima pravne zaščite. Pravzaprav običajno niti ne ve, kakšno dokumentacijo je potrebno preveriti, da bo nakup varen. V naši ponudbi oglasov, torej v našem katalogu ponudbe, je dokumentacija v veliki večini že preverjena in pridobljena. Century 21 ima običajno v ponudbi od 700 do 1000 nepremičnin po vsej Sloveniji, krovna masterfranšiza v Sloveniji pa je tudi lastnica hrvaške masterfranšize, tako da pokrivamo tudi hrvaški nepremičninski trg. Če želi recimo Slovenec prodati vikend na hrvaški obali, nam posreduje vse potrebne podatke, mi pa se dogovorimo s hrvaško lokalno agencijo, ki pelje posel.«

Nakup stanovanja je vedno povezan z življenjskimi prihranki

Sogovornik ob koncu poudari, da se nepremičninski posredniki ukvarjajo z življenjskimi prihranki ljudi. »Odgovorni ljudje bodo posel, v katerega bodo vložili življenjske prihranke, peljali prek nepremičninske agencije. Res da bo posel nakupa nepremične dražji kot tisti, ki ga bodo vodili odvetniki in notarji, bo pa zaradi vseh preverjanj zagotovo varen. Ljudje se v takšnih primerih še vedno premalo obračajo na strokovnjake. Tudi delnic ne kupujemo na tržnici, sami ne popravljamo zapletene elektronike v avtomobilih, niti koles več ne popravljamo sami, ampak se v vseh teh primerih odpravimo k strokovnjakom. Življenjske prihranke, ki pa nam pomenijo eksistenco in zagotavljajo streho nad glavo, pa bomo kar sami usmerjali v nepremičnine, ker mi to znamo!?«

Century 21 Maribor City, ki ima sedež v pritličju trgovskega centra City v Mariboru, ima v lasti tudi svoje nepremičnine. V Mariboru in bližnji okolici se ukvarja z gradnjo stanovanjskih hiš, hiš dvojčkov in večstanovanjskih objektov.