Več podjetij, ki v tem trenutki v Mariboru bodisi gradijo bodisi urejajo dokumentacijo za začetek gradnje, je odgovorilo podobno; namreč, da so kupci njihovih stanovanj po večini premožnejši ljudje, ki nimajo problemov s pridobivanjem kredita oz. da tega sploh ne potrebujejo.

Nedavno je javnost razburil sklep Banke Slovenije o omejitvah pri pridobivanju potrošnikih kreditov, omejitev pa po njihovih besedah naj ne bi veljala za stanovanjska posojila. Pa vendar so z novembrom 2019 sprejeli ukrep, po katerem navzgor omejujejo tudi razmerje med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom kreditojemalca. Ta ukrep velja tudi za stanovanjske kredite.

Ob sklenitvi nove kreditne pogodbe to razmerje na mesečni ravni ne sme preseči 50 % za mesečni neto dohodek, ki je nižji od ali enak 2-kratniku minimalne bruto plače, in 67 % za del mesečnega neto dohodka, ki presega 2-kratnik minimalne bruto plače. Ne glede na višino dohodka mora potrošniku po plačilu vseh obrokov iz naslova kreditnih pogodb ostati najmanj znesek v višini 76 % minimalne bruto plače. Če potrošnik preživlja družinskega člana ali drugo osebo, ki jo mora preživljati po zakonu, mu mora ostati tudi znesek v višini prejemka, ta pa lahko nanese tudi do 402,18 evra.

Novogradnja v Mariboru rezervirana za petičneže in investitorje

Če so doslej veljali nekoliko boljši pogoji za pridobitev stanovanjskega posojila, pa to prav nič ni spremenilo kupne moči novogradnje v Mariboru. Več podjetij, ki v tem trenutki bodisi gradijo bodisi urejajo dokumentacijo za začetek gradnje, je odgovorilo podobno; namreč, da so kupci njihovih stanovanj po večini premožnejši ljudje, ki nimajo problemov s pridobivanjem kredita oz. da tega sploh ne potrebujejo. Po domače, investitorji. Tovrstni trend pa pomeni dvoje: prvič, da lastniki stanovanj ne bodo mlade družine, ki se že tako soočajo s stanovanjskim problemom, in drugič, da bodo družine ta stanovanja morale najeti, nemara po zajetnih vsotah (glede na novogradnjo), saj država ni (kakor na primer v Berlinu) uvedla limita tržnih cen najemnin.

Izbrane lokacije, kakovostne nepremičnine in temu primerne cene

V podjetju SH Global, ki gradi naselje Vila blokov in hiš na Studencih ter naselje hiš v Radvanju, so odgovorili, da novo zahtevani pogoji Banke Slovenije v praksi ne odražajo bistvenega zmanjšanja financiranja in ne bodo vplivali na prodajo oziroma nakup stanovanj, saj se ne razlikujejo od dosedanjih priporočil, ki so jih banke pri poslovanju že upoštevale in uporabljale.

»Ker naše podjetje gradi visokokakovostne nepremičnine na izbranih lokacijah, le te po cenitvenem poročilu dosegajo višjo tržno vrednost kot je dejanska prodajna vrednost nepremičnine pri nakupu. S tem argumentom imajo naši kupci na banki boljše izhodišče za pridobivanje stanovanjskega kredita, kar pomeni, da doslej niso imeli težav pri pridobivanju kredita, ob tem pa ocenjujemo, da jih ne bodo imeli niti v prihodnje.«

S podjetja Vivalavida, ki v Brezju načrtuje naselje novih hiš, odgovarjajo, da se pri prodaji nepremičnin v Soseski Brezje srečujejo z zahtevnejšimi kupci, ki ne kupujejo izključno prve nepremičnine in prihajajo z izdelano finančno konstrukcijo. »Bančni kredit ne predstavlja glavnine financiranja in ni bistven pri odločitvi. Pomembnejša je uporabna vrednost, lokacija in naložbena vrednost nepremičnine.«

S podjetja Primius, ki gradi v neposredni bližini trgovskega centra Qlandia, pa trdijo, da kupci v 90% primerov (verjetno celo 100%) ob podpisu pogodbe pri nakupu stanovanj plačajo zgolj aro v višini 10% pogodbene vrednosti. Preostalo pa ob predaji ključev po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Pojasnjujejo, da banke sproščajo kreditno financiranje stanovanjskih kreditov šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Večino stanovanj so že “prodali” (sklenjene pogodbe + plačane are). V načrtih imajo gradnjo še enega stanovanjskega objekta Primius B, ki ga planirajo izvesti takoj po pridobitvi uporabnega dovoljenja za objekt Primius A.

»V kolikor bo večje število kupcev zgubilo aro (objekt Primius A) zaradi ne-pridobitve kredita, bomo planirano izvedbo objekta Primius B začasno ustavili za nedoločen čas. Na našo srečo približno polovica kupcev prvega objekta Primius A ne potrebuje stanovanjskega financiranja bank.«

Na Dunaju prednjačijo najemniki

Že res, da je ponekod v tujini večinski najem stanovanj del dobre stanovanjske politike, vendar država najemnikom primakne precejšnji delež. Na Dunaju so ob novogradnji investitorji zavezani ta stanovanja v nadaljnje upravljanje pustiti mestu. To subvencionira skorajda vsa stanovanja v mestu: 420.000 je socialnih, 220.000 občinskih, 200.000 pa subvencioniranih. V povsem novih, lepo urejenih stanovanjih tako živijo ljudje, ki si enakega pri nas nikakor ne bi mogli privoščiti.

Mladi s kreditom do nakupa stanovanja, država bo porok

Sicer je Ministrstvo za okolje in prostor nedavno podalo predlog za nov stanovanjski zakon, o katerem smo že pisali. Za Maribor24 so pojasnili, da bi se za državljane, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje in jim oblika zaposlitve oz. višina dohodka ne omogočata samostojne pridobitve kredita, z novim Stanovanjskim zakonom posebej uredila možnost poroštva.

Mladi, ki si ustvarjajo družino in so zaradi nizke plače ali prekarne zaposlitve precej omejeni pri reševanju stanovanjskega problema, bi lahko najeli stanovanjski kredit, vlogo poroka pa bi prevzela država. Če lastnik ne bi več mogel odplačevati kredita, bi lastništvo nad njegovim domom prevzel Stanovanjski sklad RS, ki bi odplačal preostanek dolga. Upravičenec bi ob tem lahko naprej živel v svojem stanovanju za nedoločen čas.

Gradili bodo javna najemna stanovanja

Nov Stanovanjski zakon skladno z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu spodbuja predvsem najem stanovanj. Otežen dostop do primernega stanovanja bo zakon reševal z vzpostavitvijo pogojev za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Z uvedbo stroškovnih najemnin bo stanovanjskim skladom omogočeno, da gospodarno ravnajo tako z obstoječim fondom javnih najemnih stanovanj, kot tudi bodočimi investicijami v javna najemna stanovanja.

Zakonsko predvideno subvencioniranje najemnin bo zagotavljalo, da razlika med obstoječo neprofitno najemnino in bodočo stroškovno najemnino ne bo šla v breme socialno ogroženih najemnikov. Stanovanjskim skladom bo omogočena tudi višja stopnja zadolževanja, s čimer se jim bo zagotovilo zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj.