Neprofitne najemnine so bile do lanskega leta zamrznjene, zato je bilo denarja dovolj le za pokrivanje rednih stroškov, ne pa tudi investicij.

Javni medobčinski stanovanjski sklad Maribor (JMSS Maribor) je imel konec leta 2021 v lasti 2.035 stanovanj, od katerih je bilo zasedenih 1.917 stanovanj. Tako je trenutno praznih 118 stanovanj v lasti JMSS Maribor, pri čemer je 41 stanovanj v postopku obnove. Da bi čim bolje pokrili potrebe meščanov in se izognili nadaljnji prodaji nepremičnin, so se na JMSS oprli na postopen dvig najemnin ter predstavili projekte, ki se bodo odvili v naslednjih mesecih in letih.

Število stanovanj upada

Število stanovanj v lasti JMSS Maribor v zadnjih 10 letih pada. Do zmanjšanja števila stanovanj, ki so na voljo, prihaja zaradi nizkih cen najema.
Najemnina, ki jo za oddajanje prejemajo, komaj zadošča za pokrivanje rednih stroškov, upoštevati pa je potrebno investicijske stroške obstoječega stanovanjskega fonda, pojasnjujejo na JMMS Maribor.

Število stanovanj v lasti JMSS Maribor v zadnjih 10 letih pada.

Ob tem je potrebno upoštevati tudi nove investicije, kar je tudi glavni razlog, da so nekaj stanovanj morali prodati, da bi ta sredstva zagotovili. Na letni ravni po oceni JMSS investicijsko vzdrževanje obstoječih stanovanj, ki so na voljo, znaša okoli osemsto tisoč evrov letno.

Neprofitne najemnine so bile »zamrznjene«

»Neprofitne najemnine se bile zamrznjene od uveljavitve SZ-1 leta 2003. V letu 2021 je bila sprejeta novela SZ-1E (Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 90/2021), ki uveljavlja postopen dvig neprofitnih najemnin do leta 2023. Vrednost točke za izračun vrednosti neprofitnega stanovanja se iz 2,63 evra spreminja na 3,50 evra,« še pojasnjujejo na JMMS Maribor.

Dvigovanja najemnin so se lotili postopoma.

Dvigovanja najemnin so se lotili postopoma. Medtem, ko je od 1. julija minulo leto do marca 2022 vrednost točke ocenjena na 2,92 evra, se bodo neprofitne najemnine znova zvišale po tem datumu.

Od 1. aprila 2022 do 31. marca 2023 bo vrednost točke znašala 3,21 evra in od 1. aprila 2023 naprej bo znašala 3,50 evra. »SZ-1E uveljavlja tudi letno usklajevanje vrednosti točke z rastjo cen življenjskih potrebščin po podatkih Statističnega urada RS. Letno usklajevanje se bo prvič uveljavilo z marcem 2024,« so pojasnili.

Pomembna je tudi lokacija

Višina najemnine pa po novem zavisi tudi od lokacije, kjer se nahaja stanovanje za najem. To spremembo so določili lani jeseni s sprejemom nove uredbe. S tem dokumentom je višina neprofitnega najema opredeljena tudi glede na tako imenovani lokacijski faktor.

Do aprila 2023 se bo neprofitna najemnina povišala za okvirno 35 %. S tem bo JMSS pridobila potrebnih osemsto tisoč evrov letno, kolikor potrebujejo za investicijsko vzdrževanje, kar pa hkrati pomeni, da se bodo lahko izognili nadaljnji prodaji stanovanj na javnih dražbah.

Z uveljavitvijo novele SZ-1 in uredbe za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin se bo do aprila 2023 neprofitna najemnina povišala za okvirno 35 %. S tem bo JMSS pridobila potrebnih osemsto tisoč evrov letno, kolikor potrebujejo za investicijsko vzdrževanje, kar pa hkrati pomeni, da se bodo lahko izognili nadaljnji prodaji stanovanj na javnih dražbah.

Lani so oddali 81 stanovanj

V letu 2021 je sklad v najem oddal 81 stanovanj. Štirinajst so jih oddali po neprofitnem razpisu iz leta 2019, triintrideset po neprofitnem razpisu 2020. Devetnajst stanovanj so oddali kot zamenjave in preselitve kot nadomestna stanovanja, sedem jih je bilo oddanih po javnem razpisu za mlade družine s tržno najemnino, štiri stanovanja pa po tržnem razpisu. Enega izmed stanovanj je bilo dano v najem Društvu Kralji ulice in eno Zavodu Franko. Oddali so tudi dve oskrbovani stanovanji.

Upoštevaje navedeno je uspeh prosilcev na listi B (po večini gre za samske prosilce) bistveno večji od prosilcev na listi A, kjer prevladujejo družine.

“Največ vlog prosilcev prejmemo na razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem. Bistveno večje povpraševanje je po neprofitnih stanovanjih pri prosilcih z nižjimi dohodki (prosilci na listi A) kot pri prosilcih z višjimi dohodki (prosilci na listi B), ki so zavezani k plačilu varščine v višini treh mesečnih najemnin.”

Med prosilci z nižjimi dohodki prevladujejo družine, prosilci na listi B, torej tam, kjer kandidirajo prosilci z višjimi dohodki, pa bistveno hitreje pridejo do najemnega stanovanja in v tej skupini beležijo predvsem samske prosilce.

Visoko povpraševanje po oskrbovanih stanovanjih

V Mariboru je tudi nekaj oskrbovanih stanovanj. Ta so namenjena starejšim od 65 let in se nahajajo na Teznem v bližini Doma starejših občanov Tezno. V enem izmed stolpičev je 64 stanovanj v zasebni lasti, dve pa sta v lasti Mestne občine Maribor. V sosednji stavbi na Panonski na Panonski ulici 49 v Mariboru je JMSS Maribor od skupaj 34 stanovanj lastnik 13 oskrbovanih stanovanj, lastnik preostalih 21 oskrbovanih stanovanj pa je Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja.

Števila v prihodnje oddanih stanovanj ne moremo napovedati, saj je slednje odvisno od sprostitve le-teh.

Oskrbovanih stanovanj je bistveno manj kot je prosilcev zanje, na čakalni listi je namreč po podatkih JMSS 185 prosilcev, upravičenih do oddaje oskrbovanih stanovanj v najem. »Števila v prihodnje oddanih stanovanj ne moremo napovedati, saj je slednje odvisno od sprostitve le-teh.«

Tudi na Studencih je bilo konec minulega leta zgrajenih 36 oskrbovanih stanovanj, s katerimi pa razpolaga Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja.

Ponudnik stanovanj tudi Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, d.o.o. je lastnik 3.159 namenskih najemnih stanovanj za upokojence in druge starejše v 116 krajih po Sloveniji, med katerimi je tudi 396 oskrbovanih najemnih stanovanj. V Mariboru ima v lasti oskrbovana stanovanja na Panonski ulici 49. Nov objekt, ki je bil dokončan jeseni, je na Studencih na Ulici Frana Žižka 24 in 26 v neposredni bližini Doma pod gorco. Objekt obsega klet, pritličje in tri nadstropja, v njem je 36 oskrbovanih najemnih stanovanj.

Med njimi je večina manjših stanovanj, nekaj jih je precej prostornih. 14 stanovanj meri 36-40 m2, 13 stanovanj 43-64 m2 in 9 stanovanj 70-95 m2. Stanovanja so zgrajena tako, da omogočajo bivanje tudi gibalno oviranim osebam (dvigalo, širši prehodi, prilagojena oprema). “Vsa stanovanja imajo kopalnico, ložo ali teraso in shrambo v kleti. Opremljeni sta kuhinja (leseni del, električna kuhalna plošča, obtočna napa z oglenim filtrom) in kopalnica (arhitekturno prilagojena, s prho in držali, predpriprava za pralni stroj). V stanovanju je že predpriprava za klimatsko napravo. Ostale prostore v stanovanju si najemniki uredijo po okusu. V pritličju je opremljen skupni prostor za druženje stanovalcev. V kleti je 30 parkirnih mest, shrambe in dve kolesarnici. Objekt spada v energetski razred B2.” pojasnjuje Nepremičninski sklad.

Na razpis prejeli 89 prošenj

Na razpis za najem, ki se je zaključil 28.10.2021, se je prijavilo 89 prosilcev, a ker nekateri ne želijo takoj najeti oskrbovanega stanovanja, je nekaj stanovanj trenutno še prostih in je možna oddaja prijave. Oskrbovana stanovanja niso namenjena kasnejšemu odkupu. Prvi najemniki so se vselili v decembru. “Morebitni zainteresirani, ki se niso prijavili na razpis, se lahko seznanijo z informacijami na spletni strani www.ns-piz.si in https://www.ns-piz.si/si/oskrbovana-najemna-stanovanja/maribor-studenci/ ,” pojasnjujejo.

Predvidoma v mesecu dni bo objavljen tudi razpis za najem 21 novih najemnih stanovanj za upokojence in starejše v Radljah ob Dravi, od katerih bo 13 oskrbovanih najemnih stanovanj.

Najbolj ranljivim na voljo začasne bivalne enote

Te bivalne enote so namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb. JMSS Maribor ima v lasti 40 začasnih bivalnih enot, od katerih jih je 32 v Mariboru, preostalih 7 pa je razpršenih na območju občin ustanoviteljic. V letu 2021 so bile novo oddane tri začasne bivalne enote, triintrideset obstoječim najemnikom pa je bil najem začasne bivalne enote podaljšan.

Veliki načrti za prihodnost, kje se bo še gradilo?

JMSS Maribor je v letu 2021 pričel z aktivnostmi za gradnjo stanovanjskega objekta za mlade in mlade družine. Da bi pomagali reševati njihovo stanovanjsko problematiko, načrtujejo izgradnjo približno šestdesetih najemnih stanovanj. V lanskem letu so objavili arhitekturni natečaj za najboljšo rešitev. Zaključek gradnje je predviden konec leta 2023, ko naj bi bila stanovanja na Dvorakovi tudi vseljiva.

Na Vrbanski 10 trenutno načrtujejo tudi izgradnjo desetih stanovanj za mlade in mlade družine. JMSS Maribor načrtuje gradnjo okvirno 10 stanovanj za mlade in mlade družine. Projekt bo predvidoma stekel po letu 2023ko je predvidena izdelava projektne dokumentacije, pridobitev vseh soglasij in pridobitev gradbenega dovoljenja, izvedba gradbeno-obrtniški del in prevzem in predaja objekta v uporabo.

Nadalje so na Vrbanski cesti 101 uspeli pridobiti zemljišče, kjer je mogoča gradnja okrog 25 stanovanj.

Na Pobrežju, natančneje na Puhovi, je predvidena izgradnja poslovno – stanovanjskega objekta. Posegov v okolje bo še pred začetkom izgradnje kar precej, potrebno bi bilo denimo porušiti tudi nekaj obstoječih objektov.

Koncept ureditve prometa v naselju daje prednost stanovalcem in kolesarjem, ob Puhovi ulici bo organiziran manjši trg.

V neposredni bližini načrtuje gradnjo Stanovanjski sklad RS (SSRS), in sicer sosesko Novo Pobrežje ob Ulici Veljka Vlahoviča z do 430 novimi najemnimi stanovanji. “V sklopu stanovanjske soseske je predvidena tudi umestitev dnevnega centra aktivnosti za starejše, prostor za mladinski center, krajevna knjižnica, vrtec ter manjši javni program ob Cesti Veljka Vlahoviča. Koncept ureditve prometa v naselju daje prednost stanovalcem in kolesarjem, ob Puhovi ulici bo organiziran manjši trg,” še pojasnjujejo na JMSS.

V prihodnjih letih se obetajo tudi spremembe na Studencih. V skladu z Idejnim projektom (IDP) ima JMSS Maribor možnost zgraditi stanovanjsko sosesko s 65 stanovanji, skupne površine 3.600 m2. Za izgradnjo 3 stolpičev je predvideno iskanje finančnih virov na lokalni, državni in evropski ravni. Ostale aktivnosti bodo opredeljene v poslovno finančnih načrtih za naslednja leta.

Na Teznem, kjer so trenutno oskrbovana stanovanja, bi jih v prihodnjih letih lahko zraslo še več. Tam so izpeljali zamenjavo zemljišč z MOM, ki bo predvidoma gradila nov dom starostnikov. Nova obetavna lokacija se nahaja na Ulici Heroja Nandeta, kjer bi v prihodnjih letih začeli z gradnjo stanovanj, najverjetneje oskrbovanih.